陈宝存:楼市大预测 未来或将持续平稳发展

年9月9日，房地产经济学家陈宝存就以“十八大以来的楼市政策，下半年楼市信贷政策的方向”为主题，在重庆亚朵酒店举行了分享会，对2017年楼市政策、今后发展趋势及信贷进行了详细的分析。

分享会上，陈宝存从楼市热点入手，阐述土地财政的其他支出及中外财政对比、地方政府债务、货币超发M2真相、城市开发边界划定、租购、信贷等热点问题，并介绍了近几年土地财政及楼市的详细情况。此外，还对未来楼市进行了一个预测，未来楼市发展将会更加良好，且传说中的泡沫、崩盘也将不会存在！

未来降准降息有必要？

由于人民银行要求严格控制房贷规模，全国各银行首套房利率也普遍上浮5%—10%以上，首套房的首付也提高了，首付现需3成以上。此外，好多地方都的各银行都不支持二手房贷款。除银行利率上浮外，银行放款规模锐减，一些银行每月只有月初几天有放款额度。

针对目前市场资金状况，包括中信证券、九州证券等建议央行采取中性降准，即“降准+公开市场回笼”，这样做有四个好处：一是降准对外汇占款的替代是中性的，叠加适当的公开市场回笼操作更是可以做到完全中性；二是降准能降低中小银行对同业业务的依赖度，在“中性”前提下，降准更符合“去杠杆”政策思路。三是降准符合金融工作会议中扶持中小企业的政策导向；四是降准能提高货币政策的传导效率，高准备金率实际是历史遗留问题。”

那么，未来会降准降息？

“降准降息一直是中国房价高涨的主要条件而被诟病，上一次的降准降息，是在2014年9.30降准降息和2015年3.30房贷新政的时期，原因是房地产新投资、开发企业新开工、开发企业土地新购置全面萎缩的时候，我们忙于大水漫灌以救地产基建，重振中国经济增速。2016、2017年去库存阳谋之下，分别销售15.7亿平米、17亿平米，上述指标更是无以复加的优越，降准降息有必要吗？ 此外，每年排名前列季度，信贷总量都被银行紧急抛出去了。之后信贷额度吃紧会在二三季度表现的酣畅淋漓。”陈宝存说。

租购并举对楼市未来的影响

除了对信贷进行了详细的说明外，还对租构并举对楼市未来的影响也进行了分析。

住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。通知明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。

“现市场租赁并非不成熟，福利保障房与远期低价商品房占比七成，租赁房价格也将会极低。并且，国人接受终身租房习惯，需要长期培养，也是长效机制最艰难的地方。陈宝存表示，机构新建租赁房源成本极高，收购资金不足，2011年保障房大建公共租赁住房建设尝试失败。商业类型项目（商住）完全过剩是规划出问题了，但是如果全面放开商住改规划为住宅性质，只能给开发商带来利益。建设资金缺乏是主要城市的通病，租购并举很难受到地方政府重视。”

此外，纯商品住宅天价地现象主要是地方政府过度招商引资导致的土地成本全部打入纯商品住宅成本中。土地财政机制根本无从改变，有限的商品住宅供地紧缩，机构抢夺住宅用地局面很难改变。新建商品住宅豪宅化，带来二手房源高涨，租金水平提高是大概率事件，居民依旧会追求产权类型住宅。

商品住宅销售主要在三四线城市

2007年，全国城市才开始土地一级开发。但是，种种原因，基础设施建设先行工作，受到很大阻力。只能置换土地给投资建设商，导致三四线城市土地大量入市。

据数据显示，今年前8月全国283个三四线城市的住宅用地成交金额达9830.3亿，平均土地成交溢价率超五成，创历史新高。此外，三四线城市土地市场热度较高，前8月溢价率达50.25%，出现“溢出效应”。

且到今年年末，如果没有重磅的全国性调控政策出现，三四线会有一波升温态势。现在还是政策主导市场的变化，如果楼市政策目前三四线还是去库存为主导，今年三四线会持续活跃下去。

“未来很大一部分商品住在销售都将会贡献给三四线城市，且他们的销售量都会比较好，且去库存率也比较高。”陈宝存表示，央企国企，基础设施建设，一级土地开发主要承建者。地方城市投资建设公司，一般是一级开发主要操作者，地方政府财政部门是其主管单位，承担担保责任无可厚非。但是建设成本回收依靠土地财政与基础设施建设运营收入归还债务与利息。但是，土地财政收入与运营收益不可能很短时间内全部回收投资与债务利息，收缩地方债务难度很大。

各房企销售良好 有些提前完成业绩

在整个分享会上，陈宝存还是比较看好楼市的发展，对楼市的现在也进行了自己独特的见解。

根据财政部土地出让收支数据显示，1-7月累计，全国政府性基金预算收入28395亿元，同比增长31.6%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入2427亿元，同比增长12.1%；地方政府性基金预算本级收入25968亿元，同比增长33.8%，其中国有土地使用权出让收入23357亿元，同比增长37.3%。

且1-7月份，房地产开发企业到位资金87664亿元，同比增长9.7%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款15094亿元，增长19.8%；利用外资112亿元，增长20.6%；自筹资金27340亿元，下降1.9%；其他资金45118亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款26937亿元，增长20.7%；个人按揭贷款13852亿元，增长4.1%。

现目前房地产销售显好，上半年房企业绩飘红，碧桂园、龙湖、富力、旭辉等纷纷提高全年销售目标近日，中海、碧桂园、华夏幸福、富力等在内的房企发布上半年业绩报告。此外，上半年多家龙头房企销售业绩均超过预期，同比实现超五成增长。在业绩大涨的同时，不少房企也趁年中宣布调高全年销售目标，其幅度高达20%以上，近两年业绩增长迅猛的碧桂园开出了年内5000亿元的销售目标。

“央企国企，基础设施建设，一级土地开发主要承建者。地方城市投资建设公司，一般是一级开发主要操作者，地方政府财政部门是其主管单位，承担担保责任无可厚非。但是建设成本回收依靠土地财政与基础设施建设运营收入归还债务与利息。但是，土地财政收入与运营收益不可能很短时间内全部回收投资与债务利息，收缩地方债务难度很大。中西部有动力借债与发债。”陈宝存说。

未来楼市不会崩盘 市场需求量大

陈宝存认为楼市不存在泡沫，也并不存在崩盘这一说话。陈宝存表示，防控金融风险，着力防控资产泡沫是今年以来我国经济工作中的重要任务之一，才会进一步完善制度、加强监管，努力维护财政、金融、房地产等稳健运行。

并且，市场未来需求巨大，预计新增城市城镇人口年均增长1%，1300万的刚需人群：城镇与城市改造（棚改、旧改、城中村、退二进三） 城市婚房、分户需求、学区房需求、城市居民住房改善升级需求、商业地产投资需求、旅游休闲文化养老等产业地产需求 。

此外，城镇化与城市化进程 2013年末，城市化完成率：53.73%，户籍城镇化率低于城镇化率17%，其中70%（1.7亿）租房 达到欧美日韩先进水平75%，进城人口将有3.2亿 总计：4.8亿需要解决自住房问题。在这种背景下，未来楼市或将发展的更好。