一场传染病,正在房企心中蔓延...

淮海金融圈 2018-08-13 17:20:36
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130亿土拍流产:开发商都已离场,投机者仍在对赌! 1 流拍! 流拍! 还是流拍! 前天,太原本年度“史诗级”土拍。8宗土地,起拍总价130亿,信心满满。 8宗土地,宗宗黄金位置,周边一手新房1.2万起,楼面起价3800。8宗土地,宗宗15%以上基础溢价,利润满满。 大佬们胳肢窝里夹着小皮包,头发梳

130亿土拍流产:开发商都已离场,投机者仍在对赌!

1

流拍!

流拍!

还是流拍!

前天,太原本年度“史诗级”土拍。8宗土地,起拍总价130亿,信心满满。

8宗土地,宗宗黄金位置,周边一手新房1.2万起,楼面起价3800。8宗土地,宗宗15%以上基础溢价,利润满满。

大佬们胳肢窝里夹着小皮包,头发梳成成功模样。恒大、华润、富力、万科、碧桂园作为种子选手坐在排名前列排,恒实、辰兴等本地地头蛇选手坐在第二排。

基础溢价率超高15%的土地拍卖,正常节奏应该是,先相互寒暄,再冷漠举牌。

报价牌后藏着的是通红的脸和怦怦的心。

实际开拍后,华润和金茂象征性的举牌,但出价不达底价,其他房企无人报名,8宗土地,宗宗流拍。

开局轰轰烈烈,收场潦潦草草。

太原做自媒体的朋友跟我说,半个月前,他们已经备好了土拍抢地的爆款稿。开篇黑字大标题,让人心生惊怖:

“世纪大土拍”。

2

一个月前,苏州也有3宗土地流拍。

其中一宗,两次上架,总价下跌3亿,楼面价下调2000,依然再次流拍。

另一宗,主城区、地铁口,起拍楼面价1.5万,流拍。两年前的这里,鲁能振臂一呼,以2.6万的楼面价,抢下一宗区域地王。

此时此刻的鲁能表示慌得一批,不仅不敢报价,还把案名换了。

4个月前,上海内环的翠湖天地摇号开盘,港星大佬们把自己打扮成普通模样,混进人流中,上演与民同乐的幸福戏码。

短短3个月后,同样是上海内环。杨浦区纯住宅用地,流拍。

著名“空军”杨红旭先生,发了个微博,大概意思是,上海内环土地流拍,也真是“活久见”。

上海1宗、徐州2宗、宁波2宗、苏州3宗、许昌5宗、合肥6宗、太原8宗……上半年,中国土地流拍超800宗。

信心溃败是一场传染病,在房企心中蔓延。

3

我们不敢拿地,其一是信心,其二是没钱,主要还是没钱。

上周跟一个供职于20强房企投拓部的朋友吃饭,他跟我说了上面这句话。

他们把最近的新政,称为限涨令。

之前,支撑房地产运营的基础逻辑就是预期。

开发商拿地,赌的是随行就市,地价高,房价就贵的开发预期;购房者买房,赌的是房价必然上涨,买入即是低价的看涨预期。

限涨令下,一切预期均被击碎。

两年前,南京土拍。京奥港以2.2万的楼面价拿下区域地王,周边精装房价2.1万。如今,区域限价2.5万,扛着是死,卖了更是死,精装改毛坯、停工又复工、复工又收购。

两年前,苏州土拍。仁恒以3.8万的楼面价拿下姑苏地王,之后,区域限价4万,项目荒草丛生。

1600万一亩的土地,拓荒成为5块一小时的临时停车场。

事实告诉我们,靠信仰搞开发的年月里,预期碎了,信心就崩了。

击溃信心的,除了预期,还有钱。

3个月前,融信拿到一笔融资,资金成本11%。有人专门写了篇稿子嘲笑融信,真穷疯了,11%的钱都敢借。

上个月,房企年中数据披露,上半年平均融资利率超过15%。

全国圈地搞小镇的华夏幸福,在上个月出让了自己19.7%的股权,换来了130亿。

原来都是佃户,你在这装什么富农。

一年前,孙宏斌在房企年中会上说,一两年后,在座的各位,很多都会后悔两件事,地拿贵了,钱不够了。

一年后的今天,这句话振聋发聩。

4

开发商勒紧腰带,艰难度日。

投资者却仍在夹缝中奋进,对赌行情。

一周前,有个潮汕的朋友,要跨越中国,跑去沈阳买房,冲着的是房价5000块的投资价值。

潮汕大哥抵达沈阳的第三天,沈阳限购升级,住建部把整治房地产的专项会议,直接搬到了沈阳。

潮汕大哥说,这回彻底明白了什么叫“调控的精准化打击”。

在筹备返乡的过程中,潮汕大哥遇上了一个来自全国的购房小团队。当一个孤独落寞的投机者,遇上了一群全国多军。

之后的一切,在干柴烈火中,显得水到渠成。

这群人,从限购的沈阳杀到了不限购的大连甘井子。

让一个喝着功夫茶,吃着大海鲜的潮汕人,跑到以“洗浴、烧烤、二人转”著称的东北去流窜抢房,足以证明一件事:

上一波行情较大的遗祸就是,让投机者的对赌房价之心不死。

5

这两个月的房地产市场,兵荒马乱之余,丝丝入扣。

回顾过去的3年行情,民众的表层信心来自于两个方面:

地价和二手房价。

最初是地价,最初的抢地潮和地王潮引发了抢房潮和房价潮。一场跳跃式波及全国的大行情从地价开始,最终蔓延表现在房价之上。

而地价跳涨的表层,又源自于开发商的钱来的太容易。

那么,就让开发商没钱。

限购后的第二波行情,源动力来自于限价的一二手房价倒挂,利润空间被赤裸裸摆在民众面前。

预期被硬邦邦的提前兑现,人性最本质的贪婪欲望被彻底激发。

那么,就遏制房价上涨,扼杀所有预期。

假如,我们现在梳理当下的政策调控和市场变动情况,我们会理清楚这样一条逻辑:

金融监管,开发商没钱拍地,地价下跌,土地流拍。

以地价推房价的逻辑链条断裂,民众预期开始受损。

总目标出现,遏制房价上涨,一手房不准涨,二手房或挺或怂。

以二手房推房价的逻辑链条同样断裂,民众预期再次受损。

双向叠加反馈。

摧毁了地价预期和二手房价预期,也就基本解决了上波行情的较大遗祸:

损预期,除心魔。

只是,我有另一种担忧。

当下的土拍,政府不敢拍,房企没钱买,上半年流拍800宗,下半年呢。土地流拍的背后,带有供应量的下滑。

另外,深圳模式确立。土地规模的六成以上被分割给保障性住房。深圳模式的背后,带着商品房的稀缺。

那么,两年后的商品住宅供应量会怎样?

6

这几天,潮汕大哥在大连甘井子看好了房。

我给潮汕大哥讲了一个真事儿:

2015年股灾前夕,上海同一天有两个新闻采访。

一个家庭妇女去银行给股票开户,兴高采烈。

隔壁跳广场舞的马大姐炒股能炒到把儿子送出国,自己也来开户炒股,虽然没儿子,但是想出国。

一对夫妻去楼市买房,同样兴高采烈。

从股市赚了钱,刚刚套了现,买套房,有儿子,以后用。

半年后,股灾来临,房价上涨。

世间之事,总是如此。

当有人掀桌子离场时,总有人挤破头刚进场。

链接阅读:

内地房地产遇冷,多空搭台唱戏,香港人怎么看?

最近楼市似乎预冷了,各种新闻喧嚣而上,跳出来唱空房价,比如最近厦门房价下跌,深圳房价下跌,棚改货币安置化改革,XXX城市房价崩盘之类的,还是有很大一部分人出来唱衰房价。

房地产

前段时间任志强祭出万字长文《房产泡沫论是错的!》为房价站台的2天后,香港底层民众间的一番骇人言论也不胫而走:香港房价,就该这么贵!

其实,要论楼市的疯狂,北京上海只能算第二名。排名前列名,当属香港特区。房屋单价世界排名前列!各种地产价格完爆东京、纽约、北京!

一个车位能卖600万元,这个价格在上海买套房子都不是问题!

那么,问题来了,为什么这么贵?

地少、人多、经济发达?全错!

香港的土地,其实并不少!

整个香港,目前仍有80%的土地尚未开发! 这些土地如果全部造成住宅,每提供1%的面积,就可以解决100万人的住房问题!

有人说香港多山,丘陵地区开发困难,不能开发为住宅。 我想说的是这话简直太业余了:以中国目前的土木技术,上能平山下能填海,真要建房,只要钱给够,就算是喜马拉雅山开发商都能给你去挖一挖!

那么人多呢? 很多人说,香港人多啊,且人口持续涌入,所以房价必然上涨。

然而,100年来,香港的人口始终在爆发式增长。但历史上的房价从来没有成为人民的沉重负担。

香港的房价实际上是最近一二十年才开始暴涨的。有意思的是,近十年香港的人口增速却是历史上最慢的!而高房价直接又倒逼生育率,形成负向循环。

香港房价居高不下的真正原因,正是港民自己一手造成的! 很多人不知道的是,90年代,香港曾打压过房价,并因此赔上了一个特首的职业生涯和数千人的性命! 1997年董建华上任,当时香港房价已经很高,多数民众买不起房。

这跟现在的内地,一模一样。

为解决港民住房难问题,董提出“八万五公屋计划”:每年新建85000套公建房,实现10年内全港人民都有自己的住宅!

然而,就是这个政策,让香港遭受重创:巨量的公房瞬间摧毁了香港楼市,1999年刚大幅反弹20%的香港楼价应声跳水。房价一路走跌,在2004年跌至谷底,六年间跌了70%。原来大部分贷款买房的人,因为房价下跌,而房贷压力变大,还不上款,房屋被没收拍卖。由此造成的负资产者超过10多万户!97年附近买入房产的人悉数被套,不仅首付没了,还倒欠银行几百万元。 自杀,成了这些人解脱的少有方式! 问题在哪里? 很残酷:他们要的不是“便宜”的房子,而是“只能自己买、别人不能买”的便宜房子。 说白了:持有房产的人希望房价涨,而无房者希望房价跌! 异常尖锐的矛盾! 这,是不是又和当今的内地神似?

于是,2003年7月1日香港街头爆发50万人大游行,抗议香港房价下跌,要求港府救市,要董建华滚蛋!要挽救负资产者,要挽救香港中产阶级! 2005年,董建华黯然卸任。 此后,继任特首“痛定思痛”:房价再度开启高歌猛进的模式,10年连翻5倍!才有了今天,每平米均价20多万的宇宙奇观!

但是香港模式发展到现在,难道又可取么?利益阶层通过导向,将全体港民圈在一块有限的地界,然后导致房价疯涨阶层固化,其他地方也不去开放,人为的创造了一个只涨不跌的楼市怪圈,这是需要如今中国楼市警惕和深思的现象。

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