仲量联行|沈阳办公及零售物业双双迎来供应高峰,存量需升级

2018年10月11日，沈阳–仲量联行今日发布2018年第三季度沈阳房地产市场报告。第三季度，沈阳优质办公楼市场和优质零售市场均迎来大量新增供应，为市场带来新活力的同时，也推动了旧有项目积极进行升级调整。高端住宅市场方面，尽管全域限购政策致使市场成交量骤降，但本地改善型购房者及“新沈阳人”的需求仍推动市场前行。仲量联行沈阳分公司副董事总经理王静表示，“随着联合办公在一线城市的深入发展，运营商也开始在沈阳市场寻求发展机会。沈阳‘双创’热潮下集聚的大量科技型、创新型企业，将成为沈阳办公楼市场需求的有力增量，助力市场稳定发展。”

办公楼

升级需求明显，市场净吸纳量环比上涨。本季度，沈阳甲级办公楼需求平稳，净吸纳量录得3.2万平方米，较上季度增长34%。新入市项目推动市场升级需求，为租户的扩租或搬迁提供了更多机会，但也导致较旧的办公楼项目空置面积增加。市场吸纳量仍主要来自于金融服务业，同时高端医疗美容机构也开始进驻优质办公楼，且租赁面积较大，助推办公面积的消化。此外，联合办公兴起势头明显，致使运营商纷纷开始转向高品质物业选址。

本季度五个项目入市，主要集中在金廊沿线。第三季度共录得五个项目入市，新增供应共计17.3万平方米。其中包括两个甲级办公楼项目，市府恒隆广场A座高区和嘉里中心T2，沈阳优质办公楼总量录得306万平方米。由于新增项目集中入市，本季度整体市场空置率出现小幅上升，录得28.7%。其中，甲级办公楼市场空置率录得33.8%，环比上升1.5个百分点。

市场集中供应，优质办公楼租金表现放缓。第三季度，沈阳办公楼整体市场租金录得67元/平方米/月，环比微降0.3%。其中，甲级办公楼租金微幅下跌至87元/平方米/月，环比下降0.8%。空置率仍维持在高位，迫使业主普遍选取灵活的租金策略以吸引租户。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示：“沈阳优质办公楼市场仍处于租户时代，好品牌、高品质以及灵活的价格策略，或将成为市场竞争力的重要评判标准。”

年底仍将迎来新增供应，业主或面临更大竞争压力。预计2018年第四季度，沈阳优质办公楼市场仍将迎来11万平方米的新增供应。尽管租赁需求将保持稳定，但预计供过于求的现象仍将持续，市场整体空置率将有所上涨。新增供应预计将导致租金表现受持续抑制，但一些表现突出的优质项目租金将保持上涨。

零售物业

沈阳优质零售市场迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张。第三季度，沈阳优质零售市场迎来3个项目入市，新增供应37.6万平方米，达到2012年至今单季度供应峰值。其中，两个社区型商业项目，万科鹿特丹生活广场和沈北华强广场，分别在长白和沈北两个非核心商圈开业，为周边居民和消费者带来了全新的选择。同时，位于南金廊的K11购物艺术中心正式开始试运营，丰富的体验式业态吸引了较高客流量。在新兴优质零售项目不断入市的高压下，位于太原街商圈的兴隆一百在本季度闭店。截至2018年第三季度末，沈阳优质零售物业市场总体量达到602万平方米，其中优质购物中心存量为403万平方米。受新开业项目的影响，整体市场空置率环比上升2个百分点至18.8%， 其中优质购物中心空置率录得16.4%， 环比上升3.1个百分点。

本季度，休闲餐饮、儿童教育服务业态继续保持扩张，需求稳健。体验馆、主题公园等新兴娱乐业态在业态配比中占比逐渐提升，试图通过独特的体验式业态和服务进一步吸引消费客流，争抢客户粘性。品牌布局方面，JORDAN东北较大旗舰店进驻皇城恒隆，美特斯邦威在中街商圈开设体验概念旗舰店，为传统商圈零售商业项目的转型和升级提供了可能。

本季度优质零售市场租金稳中有升。由于新开业的社区型项目主要分布于非核心商圈，租金水平相较于成熟区域偏低。本季度大部分商场首层租金持平，部分项目随着优质租户的进驻，租金水平有一定上升。在优质项目的支撑下，第三季度沈阳优质零售物业首层租金录得245元/平方米/月，环比微涨0.7%。

未来将面临众多优质项目集中入市，供应压力使竞争加剧。2018年全年，预计沈阳优质零售物业新增供应量合计将超过52万平方米，且2019年预计仍有33万平方米优质零售物业入市，空置率将面临上升趋势。仲量联行沈阳分公司研究部高级分析师齐旋婷表示：“随着市场竞争的日益升级，优质零售开发商将陆续向非核心商圈拓展，市场或将见证更多业态调整，新兴体验型业态成为项目差异化竞争亮点。同时，新增项目或引进更多首进品牌，将进一步丰富沈阳零售市场的多样性。”

工业物流市场

电商企业和第三方物流企业持续推动市场需求。相较上季度的活跃表现，本季度录得租赁交易有所减少。在新供应缺乏与年终“网购季”临近的双重推动下，第三季度，电商企业与第三方物流企业合计吸纳11.6万平方米。

本季度无新项目入市，空置率降至四年较低。本季度工业物流市场无新增供应入市，沈阳高标准仓储市场总量保持在219万平方米，稳定的市场需求继续去化空置面积。截至第三季度，全市整体空置率跌至9.76%，环比下降5.3个百分点。

市场租金维持稳步上涨趋势。良好的租赁状态导致部分优质项目不断提升租金水平。第三季度，沈阳高标准仓储市场平均净租金录得0.75元/平方米/天，环比上涨1%。

新增供应带来空置压力，稳定需求或助推租金增长。预计2018年年底前，仍有14.3万平方米新增供应入市，预计空置率会小幅上升。但是伴随着成熟子市场的强劲需求和新兴区域空置面积逐步被吸纳，空置率仍将保持低位。表示：“由于各大电商与第三方物流公司的需求稳定，预计核心区域优质项目仍将保持高入驻率，持续的低空置率或将推动市场租金继续上行。”

高端住宅

限购政策升级至全域。8月6日，沈阳房地产调控政策“沈六条”正式出台，商品房限购区域由原限购区域（沈河、和平以及浑南三环内）扩大为全市行政区域（不含辽中、新民、法库、康平）。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监王传表示：“本次调控重在抑制投机和投资需求，是在控风险、防泡沫的原则上，让房子回归居住属性。与此同时，在以‘新气象新担当新作为推进东北振兴’的大背景下，沈阳作为其中的重点城市，正在以产、城、人、文等各项政策吸引优质产业、企业和人才进驻。限购政策中对于改善型需求和‘新沈阳人’需求的高度关注也对此起到了正面的作用。加之沈阳在同级别城市中，房价位于合理水平，这一定程度上也成为沈阳吸引人才，尤其是青年人的重要优势之一。”受限购政策影响，市场上投机和投资者数量减少，刚需及改善型买家仍为市场的主要购买力。第三季度，沈阳商品住宅整体成交量为429.88万平方米，环比下降5%。其中，高端住宅市场成交共录得6,600套，较去年同期下降20%。

高端住宅价格持续上扬。截至本季度，库存去化周期降至13个月，市场供应仍然紧缺，推动住宅价格持续攀升。第三季度，沈阳整体商品住宅平均成交价上扬至9248元/平方米，环比上涨7%。在改善型需求成交比重提高和高地价项目相继以高售价入市等因素的共同作用下，本季度沈阳高端住宅市场销售均价较去年同期上涨15.1%，录得12,117元/平方米。

受政策影响，开发商对土地买卖持谨慎态度。第三季度，沈阳土地市场供销热度较上季度有所减弱，共成交10宗住宅用地，成交楼面均价录得2,814元/平方米。

未来预期楼市回归理性，高端住宅市场价格或将稳步上涨。预计调控政策不松绑的情况下，改善型买家仍将主导沈阳高端住宅市场的购买需求。持续紧缩的政策将会给销量和新增供应量带来一定压力，由于供应持续偏紧，对于稳定价格将起到支撑作用。