未来五年,北上广深的房价还会涨多少?

粉丝问：杨老师，您之前也判断楼市会有短期的下跌，未来还会继续涨。任总也预测2018年房价将会创新高。请问您认为未来五年之内北上广深的房价会涨到什么地步？您现在比较看好的价值洼地能否透露一二？

1､关于任总的观点，传播的口径有点乱。从过往的观点与逻辑看，任总是长线看好中国楼市的，这一点我亦如此。不同点在于，着眼于短周期，有时候我比任总要谨慎些。比如对于今年下半年和明年，我认为热点的一二线城市，楼市将经历一次短周期性质降温，房价也会下跌一些。

关于2018年的房价，我不仅认为不会暴涨，甚至还认为连中涨都没有，可能少数城市会在明年下半年反弹，但部分城市可能还在继续探底。所以，我认为截至2018年年底，多数一二线城市的房价，尤其是二手房价，都难以再创新高。调控的时间不够，创新高没那么多快！

2､关于未来五年。五年后，北上广深的房价，肯定高于当前。但到底高多少，其实具有较大变量。

这个较大变量，主要来自两个：一是本轮一线城市皆翻倍，涨得太猛，体力透支，休整的时间可能会长过以往短周期的下行期，不是降温一年左右，而是降温二年左右。

二是中央严厉约束炒房，应会延续几年，虽然楼市低迷之际，仍会重现救市，但在2022年之前，领导的指示或多或少，仍有一定的约束力。

因此，预测五年后相比当前涨幅，难度颇大。老杨一般也不做这种拍脑袋式的中长期房价涨幅预测，既然你花钱问问题，我只能大概聊聊：一线城市，2019年创新高的概率会大些。

2020年前后，应处于下一轮短周期的偏高位，相比当前的偏高位，估计能上涨五成左右，相比2018年的低点，上涨7成左右。

下一轮的上涨幅度，会小于这一轮。考虑到京沪严控人口，未来五年的房价涨幅很可能小于深圳。

3､如果当前投资房产，则洼地较少，热点城市都不必考虑了，只能等到他们降温之后才宜上车。而未来半年房价仍会上涨的，多属弱二线和三四线城市，短期看似有投资机会，但长期看机会又不大，这就让人纠结了。如果工作和生活在这些城市，不求高回报，只求稳健升值：则沈阳、大连、昆明、南宁、贵阳等可适当考虑。

从五至十年这样的时间跨度来看，既有较高投资价值，又有一定洼地特点的城市，集中体现在少数二线：杭州、长沙、成都、重庆、南昌、武汉、郑州、合肥等。