李迅雷:明年楼市相对疲弱 销量将出现负增长

中泰证券李迅雷认为，随着调控政策的持续，房价总体会呈现稳中趋降走势，故2018年楼市将相对疲弱，预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018年销量将出现负增长。在防范发生系统性金融风险的底线思维下，房产税出台的概率仍不大，2018年不大可能进入人大立法程序。

李迅雷认为，未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。

预计租赁住房制度将进一步做实，如选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，一二线城市总体住宅供地面积有望提升，随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投资。

持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），随着人口逆流现象的延续，2018年房地产投资机会的把握上，重点要寻找三四线中的强者：看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。

过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线已经呈现人口净流入更为明显，浙江、广东和福建这三个民营经济发达的省份，新兴产业发展能够吸引更多的外来人口。在长三角各省中，也出现了分化现象，如江苏是人口老龄化最严重的省份，人口出现净流出，浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入。

2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，京津冀整一片区都出现了人口流失，因此，相对不看好京津冀的楼市。

来源：中国基金报