讲个笑话,沈阳限售了

楼市去库存的战役打了这么久，一个非常有代表性的成果出炉了。

东北地区排名前列大城市，辽宁省省会沈阳，最近也加入到了限售行列。一年半之前，沈阳还深深被高库存困扰，“购房零首付”力促去库存。仅仅一年半的时间，沈阳却出台楼市限售新政，去库存转变为稳房价。

脱离“迫切去库存联盟”

全国几十个城市都在进行楼市调控，为什么要单独说沈阳呢？因为一直以来，东北都是楼市库存积压的超级重灾区，沈阳尤其具有代表性。

2016年初，沈阳的商品住宅可售面积消化周期一度达到惊人的24个月，居全国各大城市前列。所以，在2015年底国家提出楼市去库存政策之后，沈阳不仅积极响应，而且还“解放思想、大胆创新”，搞出了个“零首付”的政策。

去年国庆开始，不少一二线城市楼市又重新祭出了限购、限贷，沈阳却“逆势”而为。当时的政策总结大概如下：大中专毕业8年内购房，可用他人公积金付首付；农村毕业生购房，首付可分期付款；买商品房50平方米以上即可落户。活生生的又一个“甩卖大礼包”。

那么在推出限售新政之前，沈阳的房地产库存去掉了多少呢？

据沈阳中原地产，截至年中，沈阳的房地产去化周期较年初已下降5个月，为17.2个月；上半年总成交面积达797万㎡，同比增长31%。

根据住建部今年4月发布的文件，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，加快供地节奏。对照这个标准，去化周期17.2个月的沈阳已经脱离“迫切去库存联盟”了。

投资越过山海关

从鼓励买房变成了限售，如此180度的政策大反转背后，是沈阳商品房销量和价格的齐涨。

数据显示，从今年3月份开始，沈阳楼市成交量出现大幅增长：今年1、2月份，沈阳商品住宅成交量分别是59万平方米和80万平方米，但到了3月份，则飙升到了144万平方米，4月份，更是创下年内单月较高成交量的185万平方米。此后几个月，沈阳的成交量均保持在每月150万平方米以上的高位。

沈阳的房价也从今年春节后开始爬坡。二手房成交均价从年初的7500元/㎡出头，涨到了7月的8717元/㎡，涨幅逾15%。截至7月末，沈阳市商品住房均价7499.3元/㎡，同比上涨了13.7%。

而据腾讯房产，沈阳楼市上半年多次出现“一面世便遭疯抢”的火爆场景，熬夜排队买房、“挤爆”售楼处更是不在话下。进入7月份，沈阳各区的房价更是势如破竹，有的区域均价一个月内涨了900元！

和去年的楼市对比，这是冰火两重天了。去年前三季度，各地楼市足以用火爆一词来形容，然而东北地区似乎与这场楼市热潮无缘，沈阳、哈尔滨、长春、大连、吉林这些东北城市，几乎是火山群中的一片冻土。去年8月份，沈阳新建商品住宅环比上涨0.1%，同比上涨1.2%，与其他城市动辄百分之三五十的涨幅相距甚远。

可以说，以沈阳为代表的东三省房地产市场，即使是在最火热的时期，也仍然是不甚乐观。而沈阳的这一轮房价上涨，其中却有几分“投资越过山海关”的味道了。

据中国房地产报报道，外地投资客在沈阳这轮房价上涨中起到了重要作用。几乎被所有置业顾问提及的外地投资客大多来自北京、河北廊坊以及黑龙江，去年至今，他们迅速捕捉到了沈阳房地产市场显露出的投资机会。

楼市唱戏，背后是政策搭台。今年4月，中国（辽宁）自由贸易试验区启动，意在激活东北经济，自贸区沈阳片区也挂牌成立。根据过往经验，上海自贸区、前海自贸区和南沙自贸区成立后，土地溢价和房价飞涨乃是惯例。而最近，沈阳获批东北地区少有特大城市的消息，则进一步向沈阳房地产市场传递了利好消息。

作为东北较大、最重要的区域中心城市，在去库存成效上，资本“闯关东”的威力看起来比“0首付”政策还大。

东北楼市终于复苏了？

如果换个角度，沈阳的房价还能涨多久？或者放大来看，以沈阳为代表的东北楼市是不是终于复苏了？这恐怕要画上一个大大的问号。

东北区域的房地产去库存，依然是任重道远。去年9月的《中国50城住宅库存报告》里，东北三省有9个城市在样本内，其中有6个城市库存严重过剩：哈尔滨、大连是有区域影响力的二线城市，去库存周期为2.6年、2.9年；三四线城市去库存周期则更长，丹东为3.8年、鞍山4.2年、抚顺5.4年、牡丹江6.7年，去库存任务尤为艰巨。

房地产低迷，是东北经济失速的直接体现。2015年，东北三省的经济增长率明显低于全国平均水平（辽宁3%，黑龙江5.7%，吉林6.5%）。从31省的人均收入来看，吉林排名全国第25名，黑龙江排名全国第26名，全部落后于全国水平。

还有讳莫如深的人口外流数字。第六次全国人口普查数据则显示，东北地区平均每年净流出人口约20万。和四川、河南、安徽这种以农民工为主的人口外流省份不同，东北地区的外流人口中，高学历、高技能、高素质的人才占了相当高的比例。

单独来看看沈阳。第六次人口普查时，辽宁省仍然是人口净流入省份，作为省会城市，沈阳在2016年人口机械增加3.2万人。这个数字虽然不难看，但和大部分二线城市比，并不好看。

人口成批量的“孔雀东南飞”，没有了购买力最强的这批年轻人，沈阳乃至东北的房价，还能涨多久呢？