【沈阳土拍】金地、碧桂园、环裕拿地,全市楼面地价4707创新高

15家房企“逐鹿”大东、沈北土拍市场——11月土拍第三战！

2017年11月17日，在沈阳市土地交易市场公开进行的国有建设用地使用权拍卖会，15家房企到场一展身手：08号金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司、11号天津金科骏旭、17号沈阳金地恒盛、21号沈阳润置、33号保利（长春）恒富、38号沈阳旭辉、55号沈阳万科美好家、66号沈阳金地风华、89号沈阳环裕、96号营口碧桂园、99号沈阳美的......

最终，大东区东望街西、轴瓦厂、沈北中央路南三宗地块分别被：金地、碧桂园、环裕竞得，吸金16.68亿元。较高溢价率47%、楼面地价5300元/建筑平米由大东区东望街西地块产生。

依据沈阳2017供地计划表，本次土拍后，大东区年度供地计划已接近完成。结合本次土拍，我们依据“新峰地产大数据信息系统”观察大东区近三年来两组成交：

①望花：2017年8月中粮成交楼面地价5500元/平，比2016年8-11月旭辉成交均价2476元/平，上涨122%；容积率：2.2。学区：中粮配建中学、旭辉配建3万平36班小学，2019年6月30日竣工交付。

②东望街：2017年11月金地成交楼面地价5300元/平，比2014年6月金地成交价2300元/平，上涨130%；容积率：2.4-2.5。学区：金地.尚品中小学校（九年一贯制）。

如下图所示，2017年3-7月，沈阳去库存连续5个月0供地，截至今日，全市已完成2017年度供地计划的37%——我们观察今年供地计划面积较大的六个区：大东区已完成93%、苏家屯区已完成55%、浑南区已完成37%、铁西区已完成31%、于洪区已完成24%、皇姑区完成0%。全市住宅供地平稳、有序。

这是因为，沈阳各区供地规模、结构、布局和时序是根据库存去化周期情况统筹安排，平稳有序地满足沈阳每年1000万平左右的新增商品住宅供应、1500万平左右的稳定需求。

沈阳新建商品住宅市场，库存去化周期稳步回落：

沈阳持续去库存，8月恢复供地后有所回升，累计新增库存（广义）仍为负值，截至今日为-204万平：

①、本次土拍后，沈阳2017年平均楼面地价（4707元/平）同比2016年（2726元/平）上涨73%，涨速环比上期提升一个百分点。

②、按居住建面占比观察权重，排名：1.浑南区（20.17%）、2.苏家屯区（17.67%）、3.铁西区（17.49%）、4.于洪区（15.58%）、大东区（15.31%），上述区域商品住宅的新增供应值得关注。

③、综合楼面地价高低、土地建面权重大小、楼面地价涨幅三要素分析：铁西区、大东区、浑南区、于洪区，未来上市项目的价格走势、辐射影响值得密切关注。

11月17日土拍明细：

大东区东望街西地块（金地）：

参与竞拍 7家  （号牌顺序）：金科、保利、旭辉、万科、金地、碧桂园、美的 。

地块起价3600元/建筑㎡，经过10余轮竞价（加幅100元/次），最终，金地以5300元/㎡的楼面地价（金科竞买意向强烈，多次举牌），溢价率47.22%，总价13.29亿元成功摘得。项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修。商业比例：5%。

金地表示：项目将作为一个全新的高端改善项目进行产品升级，以洋房为主，不排除其他产品。金地对此地块关注了三年时间，准备充分，将致力于在大东树立一个新的标杆改善项目。

教育：金地.尚品中小学校（九年一贯制）。

大东区轴瓦厂村地块（碧桂园）：

参与竞拍 7家 ：金科、金地、华润、万科、环裕、碧桂园、美的 。

地块起价3600元/建筑㎡，经过10余轮竞价（加幅100元/次），最终，碧桂园以4700元/㎡的楼面地价（金科竞买意向强烈，多次举牌），溢价率30.56%，总价2.73亿元成功摘得。项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修。商业比例：15%。

碧桂园张丽总说，新地块将继续秉承“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”的核心理念，在该地块打造中高端产品。

交通：151、159、271；

配套、商业：农贸市场、社区底商、大东体育场；

教育：临近二十八中、九十六中。

沈北新区中央路南侧地块（环裕）：

参与竞拍 2家 ：金典（大东巧克力城）和环裕。

地块起价1500元/建筑㎡（加幅30元/次），经过3轮竞价，最终，环裕以1560元/㎡的楼面地价，溢价率4%，总价0.66亿元成功摘得。项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修。商业比例：25%。

地块位于新城子板块一环黄金居住区，周边商业、教育、交通配套齐备。板块在售项目不多，大多是当地百姓内部消化，板块内融创唐轩上城目前均价为5000元每平。

交通：328、382、398公交终点站;

教育: 新城子街排名前列小学、第二小学、沈阳电大沈北新区分校。

根据国务院批复的《沈阳市城市总体规划（2011—2020年）》，到2020年，沈阳中心城区城市人口将达到725万人，相比2015年末的529.9万人，净增加近200万人口——城市（中心城区）建设用地规模720平方公里，人均城市建设用地99.3平方米。以“金廊、银带”为骨架，构建“一主、四副”的城市空间结构。控制一环以内居住用地规模，加快二、三环间及副城的大型居住区建设。

沈阳主城区=三环内用地+浑南新城

沈阳中心城区=主城区+4个副城区

也就是说十三五期间，沈阳中心城区人口离批复的人口控制线有约两百万人的空间。按照人均目前30平一个居住面积，未来还将有6000万平方米左右的开发的总量，这就是市场未来需求。沈阳平均每年去化1500万平方米左右新建商品住宅面积——可确保4-5年的稳定需求。