年终岁尾,抛一个热点话题:沈阳的房价还会涨吗?

靠谱不动产管家 2017-11-24 09:41:00
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网友 大叔,大叔,沈阳房价明年还会涨吗?我想买房,什么时候合适呀? 靠谱大叔 最近关心这个问题的小伙伴有很多,今天一起来聊聊 靠谱聊宅,为您介绍今日分享嘉宾—— 本期观点人物 靠谱不动产 沈阳新房事业部联动经理 。

在分析沈阳房价未来走势之前,首先要回答这样一个问题,除了宏观调控外,还有什么因素会对房价产生影响呢?

排名前列

人口因素

因为房价会受到人口流动变化而产生相应的波动。

在过去的十几年里,北上广深一直呈现出年轻人才大幅净流入的态势,而沈阳一直是年轻人才净流出的状态,所以显现了对城市各行各业消费刺激不够对商品房的需求不旺盛的原因。

第二

土地供需

今年不仅是房价出现了较大幅度的上涨,沈阳土地市场交易亦十分火爆,虽然土地价格上涨会推动房屋价格向上,但是另一方面也说明今年的土地供应量相对较为充足,这也是应政策维稳房价的一种举措,如果在今年上半年成交量明显放大之后,存量房源大幅减少,土地再出现供应不足的话,那么房价出现涨势就不难想象了。

第三

建筑楼面成本

钢筋、水泥、铝材、人工成本等哪一样不是在上涨。螺纹钢较便宜的时候1500元每吨和棉花一个价,现在呢?城市建设、铁路、公路、机场哪样离的开钢材,一带一路就是要把多余产能输送到需要的地方,物有所用必有其价,和棉花一个价格的时候显然已成为历史。物价在上涨,社会统筹保险近几年一直在涨,人工成本一直在攀升,与PPI和CPI的关联相同。十年前砖混结构每平方米的造价合成楼面成本后大概在800-900元人民币左右,而现在的钢混结构土建成本平均每平2000元人民币甚至更多。这也是房价一直上涨的原因之一。面包卖得再便宜总不能比面粉还便宜吧。

从历史来看,自1998年取消福利分房之后,我国正式的进入了房屋商品化时代。那些眼光深远,敢于吃螃蟹的人,比如投资一线城市的勇敢者们,很多已拥有千万资产。而现在投资房产也好,购买居住也罢,究竟该选择哪个城市呢?我想“沈阳”会是众多人心中一个性价比颇高的选择。北京的房价,暂不说未来的上涨空间,单说按现在的房价计算,购买后几十年也租不回购买的投入,更不要说偿还的银行利息。而沈阳作为省会城市,房价全国倒着数,如今又正在修建地铁闭环、本市户籍人才回流、再加上自贸区发展前景、租售比良性等因素,价值洼地已然显现。

成交面积去年排名全国第四的融创地产,目前正式进入沈阳地产市场,已囤地13块,仍在大规模、大资金收购沈阳城镇住宅用地。

问其为什么现在才进入沈阳市场?

融创只回答了一句话:“现在的沈阳和当时的天津、郑州一样”。

百度一下现在的郑州吧,看看那边怎么卖房?一个项目开盘2分钟之内秒选几百套。看不到像沈阳开个盘就排一天队这种景象。没有人会问一平贵了多少钱,而是问能不能买得到?

闲言少叙,下面我就从上述的三个方面来分析一下沈阳的房价现在合理不合理,及房价未来可能的走势。

沈阳人才净流入趋势初显

随着沈阳市优化营商环境、鼓励创新创业的各项政策效能逐步得到释放,沈阳对各类人才的吸引力同步增强,人才流动正迎来从“孔雀东南飞”向“春暖燕归来”的历史性转变。数据显示,2014年至2016年,沈阳高层次人才规模稳中有升,普通人才平稳增长,沈阳籍人才回流趋势初显。

 

图片来源:沈阳网 沈阳日报

辽宁老工业城市基地在全国GDP托底,很多年轻人尤其是年轻优秀的人才都喜欢在国外学习回国之后到一线城市工作发展,不愿意回到家乡,认为家乡没有更好的发展空间。自然成就了一线城市城市的年轻化和城市的活力,也成就了一线城市的房价。在人口“421”的结构下,“1”没有了,自然老龄化显现的更为明显。其实不是东北老龄化比南方严重,而是东北的年轻人都跑到南方去了。能看到的景象就是几乎沈阳所有的公园、广场都被老年人占领了。老年人收入低,养老要攒不舍得花,无法推动城市的经济大幅前行。

而如今沈阳不同了,沈阳的号召力和影响力正在逐年提升。沈阳户籍的人才都已回家或者正在回家的路上,其他城市的年轻人才也在流入,那么必将推动沈城大步向前,房价上涨应该也是供需关系下较为合理的自然趋势。

  

房价土拍齐热  区域活力频显

  

今年9月,沈阳新房成交均价8702元/㎡,环比上涨12.1%,各区9月成交均价如下图所示:

 

来源于网络

最值得关注的其中有两点,一个是沈北区域的成交均价已经突破6000元/㎡。沈北的道义大街已经找不到从前那些价格4开头的房子了;二是大东区房价一改常态成交均价近万。

来源于网络

大东区虽然价格上涨浮动较大,但是成交面积却是倒数排名前列。原因是大东在售楼盘较少,再加上万科时代之光、万科城市之光、旭辉东樾城等项目的高权重、高单价拉高了均价。今年上半年大东的销售均价与于洪的销售均价所差无几,如果是在年中购买了大东区的房子,现在心里应该还是比较开心的。

图片来源:焦点

上图三张是今年10月份土拍的成交情况。排名前列图,中南志在必得地拿下自己项目旁边的地块,可是溢价率达到了152%,不敢想象中南世界城区域的地价已经奔四了,对房价最直接的影响就是商品房售价要近万。第二块龙湖在华润五连拍之后入住该区域格林北地块,值得关注的是,同年同区拍卖价格每平米已高出500元。第三块金地以较高限价6600元每平米取得,不懂的人会问,万寿寺这么好的位置怎么地价这么低?因为政府限了较高地价,所以看上去溢价不高,但是想拿的单位可以竞配建,看看下面那句:“6100平社区配套”,这些核算到楼面里是什么概念?可以看出今年土拍市场最热的词就是“溢价率”。

成本核算  用数字理性思考

下面我们再来计算一下楼面的建筑成本,就知道上图的地价盖好房子之后应该卖多少钱一平是比较合乎规律的了。

龙湖花千树案场图片

来源于网络

上图借用龙湖花千树案场的图片显示沈阳二环到三环之间今年开发拿地的成本价格;下图是在朋友圈中经常能看到的,说的意思是以高层为例,未来的销售价格将相当于地价的2.4倍,也就是说,今年6000一平拿的地,明年该地块的高层应该卖到14400元每平米附近,才是一般来讲比较合理的区间。得出的数字可能略微有一些夸大,但似乎并不夸张。

为什么这么说呢?让我们来看看最真实、最专业的计算公式和具体项目的匹配示例吧:

一、建筑成本(毛坯房):1600元/㎡。包括基础主体结构、基本装饰、外墙保温及粉刷、塑钢门窗、电梯、电器照明、水暖安装、消防安装、智能化安装等;

二、配套费用:200元/㎡。供电局配电安装、自来水安装、热力安装、室外管网及路面、景观、绿化等;

三、其它费用:350元/㎡。施工图纸设计费用、施工监理费、材料测试、消防电气检查、劳保基金、农民工保险、城市配套费、施工图审费、自来水增容费用、热力增容费、工程招标费、消防、人防等;

四、开发公司经营管理费用:80元/㎡;

五、财务费用和税金:800元/㎡。财务费用、综合税金。

    

因此得出结论:如果按照楼面6000元/㎡拿地价来计算的话,未来该商品房(高层)的售价=6000(地价)+3000(建筑成本)+1800(20%开发利润)=10800元/㎡。如果拿地要求精装入市,那么销售均价应该在12000元/㎡左右。如果明年的市场很好,地价继续攀升或是供应不足的话,开发商都可能会调价增利,那么销售均价就可能变成上面算的14400元/㎡了。

据相关数据统计,万科、恒大、碧桂园销售额在今年年底可能达到5000亿,此外,销售额将在年末过亿的房企可能会增至12家。

万科、恒大去年年末的销售额是3000亿,按这个销售态势,夸张点开个玩笑,

最担心的问题应该是房源量能不能供得上,而不是房价会不会下跌。

所以,依据上述成本论来推理,明年的房价会不会上涨,相信很多人心里已有了自己的判断。而来自市场的声音呢?“年底前我们首次开盘,也将是一个价格的较低值,明年或将突破很多人的想象。作为万科的忠实拥趸者来说,这是出手的较佳时机。”信达万科城的负责人此前在接受媒体采访时表示。截至目前来看,很多土拍价格在每平米6000或以上的区域,商品房的销售单价还有不到8000元/㎡的项目,如果有买房的需求,这个机会要不要抓住呢?

靠谱全年无休,我们从不认为这个市场有淡季,只是购买的时机不同而已。相比“金九银十”的传统旺季,11月、12月、1月也许正是聪明人购房的较佳入市时机。

而对于“要不要买房?什么时候买房?”的这个问题,答案是只能问自己。毕竟没人能代替你做你自己的主,意见终究只能供你参考。不过,正如段子里讲的,不要等到全款变首付,首付变车库的时候才后悔,后悔身边没有人提醒过你。

聊这个话题时不禁感慨,“较便宜的房价永远在昨天”这句话到现在似乎确实扎中了不少人的心。在98年之前,房子甚至不需要买!有句话叫“劝合不劝离”,还是段子里说得好,在很长一段时期的房地产市场环境下,劝人不买房与劝人离相比,可能会被骂得更惨,因为你永远都不知道房价明天会涨多少。举个夸张的例子,如果十年前你非常要好的一个朋友要在北京买房子,你劝他别买,他听你的了,那么这个人可能现在已经不是你的朋友了。反过来,对于地产经纪人来说,通过你买房子的人,包括亲人、朋友、同事、客户等,会享受到地价、房价上涨所带来的红利,必然会感谢你。

《夏洛特烦恼》里,梦中重生的夏洛与大春重逢的时候,就叫他买房,这在影片里特别是老铁贼够意思的体现,而多少人看到这里,会心一笑的同时,是否也带着点后悔与不甘?是不是也想穿越回过去,哪怕只是回到一年前呢,那也一定要告诉自己,买房!而当时的你,又是否会坚定地相信来自未来的声音呢?

有钱的朋友,人人羡慕,但未必真心喜欢;但人人都喜欢有那么一个会帮着自己赚钱的朋友!买房与否,何时买房,说到底,决定权不在房价还会不会涨,谁说了会涨,只在于你自己的判断与抉择!而我们的职业与职责,就是在合适的时间帮助适合的人做出当下他认为正确的选择。

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