楼市壹捌壹“聚视”篇:新房企扎根进沈 土拍“热”高温不降

【写在前面】很幸运能够一起走过上半年的181天，见证沈阳楼市的喜怒哀乐。

其实，不论是谁，我们所经历的东西都极其相似，压力、困难、前进、奋斗、收获、喜悦…… 于是，我们试图从沈阳楼市的上半年截取那些或斗志昂扬、或激动人心、或艰苦卓绝、或满心喜悦的时刻，并且放大分析，并留刻。

按照土地、数据、市场和城市四个方面，形成聚视、据实、局势和居市系列盘点，希望能给予大家一些勇气，相信未来的沈阳楼市，就会有更多意外的收获。

来吧，请接收这份诚意，惟愿半年过去，仍有一颗奋斗心。

181天，是2018年的二分之一分界线，也意味着沈阳楼市已经走过半程。回望2018上半年的沈阳土地市场，有惊喜，有亮点，有温度也有心跳。

拨动181天的时间轴，一场又一场的抢地大战不断上演，主城区地块接连拍出高价，南派新兴房企相继扎根沈阳，土拍市场热度持续高涨，伴随而来的是沈阳楼市进入了积极健康、平稳向上的发展阶段。

32宗地 181亿 181天 卖地不停歇

2018年上半年，全国房地产政策调控进入新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。尽管各线城市的楼市成交状况有所放缓，但特别规模仍处于历史较高水平，这其中，从沈阳的“土地热”现象不难看出房地产市场的火热。

要知道，在市场的不断洗牌中，开发企业尤其是品牌房企越来越认识到土地在房地产开发过程中的重要性，纷纷意识到土地市场是房地产争夺赛的有力砝码，往往土地附加的地段、配套与发展价值，会直接决定该地块项目未来的成交趋势。

延续2017年下半年沈阳土地市场的热度，2018年上半年的181天，沈阳市招拍挂成交经营性用地总计32宗地块，其中拍卖成交30宗地块，挂牌成交2宗地块，流拍1宗地块。总成交面积超过189万平，总成交金额约181亿元，与去年同期相比，供应面积增加约242%，总成交金额同比增长约320%（去年上半年受连续4个月零供地影响）。2018上半年，成交商住用地23宗，平均楼面地价突破6000元大关，达到约6028元/㎡，较2017年全年平均楼面地价4971元／㎡相比，又有大幅增长。另，100%商业用地成交9宗。

盘点：2018上半年沈阳土拍市场亮点

亮点①：南派新晋房企强势入沈 豪夺4宗居住用地

上半年的13场土拍，每一次都会引起各路房企的竞相追逐。除了有扎根沈阳多年的万科、华润、保利、龙湖、金地、碧桂园等品牌房企之外，一些新晋的南方房企譬如金科、阳光城、中梁，开始进军沈阳房地产市场，通过多轮的加价赢得了4宗居住用地，成为了上半年土拍市场备受关注的焦点。

［金科］布局经开区、浑南新南站、北皇姑

来自重庆的品牌开放商金科地产，自2017年年底夺得浑南高铁街西地块成功进驻沈阳后，在2018短短半年间又分别以2.3亿和10.69亿的总价拿下了经开区沈阳星光玻璃纤维有限公司地块和北皇姑水厂地块，顺利成为沈阳人家喻户晓的新晋房企。

经过20年的深耕发展，渝系开发商领路者“金科”已经跻身国内一线房企的行列，为成为先进城市进程中最坚定的“美好生活服务商”而努力着。沈阳作为金科地产进军东北市场战略布局的排名前列步，最为关注。从去年年底到2018年6月21日短短200天里拍下3宗地块的惊人速度无疑成为拓城速度较快的新派房企。

另外，从高铁街西和星光玻璃厂地块较新释放的信息来看，金科以合作开发的方式，为沈阳人带来系列高品产品。高铁街西地块将有金科、龙湖、金辉三家品牌房企联合打造，并定名为集美万象；而星光玻璃厂地块则由金科、中南两家房企合作打造。

［阳光城］布局铁西主城沈辽路核心地段

2018年4月19日，限购后的首场土拍，来自福建的中国地产20强房企阳光城历经多轮举牌终于以限价10000元／㎡拿下铁西主城区装备西地块，强势挺进沈阳房地产市场。

作为世界500强阳光控股旗下，以房地产开发为主业的全国化品牌企业，阳光城集团历经23年的发展，拥有了丰富的地产开发经验及独到的品牌特色，不仅在全国30大区域打造了人居标杆，同时也在商业运营、物业服务两大领域名列前茅，为城市人居的改善与提升起到了良好的示范作用。

此次进驻沈阳，期待阳光城继续延续并深化精致生活的品牌风格，用美好的建筑作品带给沈辽路一个崭新的变化，带给沈阳人一个全新的美好生活方式。

［中梁］进驻和平主城南十一马路地区

刚刚结束的6月21土拍中，和平主城区南十一马路南侧棚户区改造项目被来自上海的中梁地产以楼面价5700元／㎡、总价1.68亿摘得，成功进军东北，入驻沈阳市场。

2018年跻身综合实力25强的中梁地产，已在南方多个城市拿地布局，加速发展，并赢得良好口碑。尽管沈阳人并不熟悉，但随着此次的成功拿地，标志了中梁地产正式开启深耕东北地区的战略步伐，为实现“百城战略规模”有了更进一步的推进，相信未来，中梁地产在沈定会不断拿地、不断拓展、不断进行新的动作。

有业内人士认为：“目前百强房企中已有约40家房企先后进驻沈阳，未来不排除沈阳房企还有扩张的可能，相信在经济实力增强、人口吸附能力不断提升的情况下，会有更多全国性质的实力房企进驻沈阳。”

亮点②：5宗地价破万地块强势拍出 主城区依旧火热

从沈阳上半年成交地块详情表中不难看出，相比于2017年土拍市场仅出现一宗楼面价破万的地块。2018年的短短181天里就出现了5宗地价破万的地块，且这几宗地块的共同点在于均分布在城市一环内以及一二环之间的主城区，属于名副其实的稀缺板块的稀缺地块。

据统计，5宗地价破万地块分别为渥尔夫皇姑区铁路机械学校地块、万科和平区曹仲南堤西路南-1地块、阳光城铁西区装备西地块、中南铁西区时代包装地块、中悦和平区华光灯泡厂地块。

这其中，渥尔夫摘得的铁路机械学校地块以11900元／㎡的楼面价成为了上半年土拍市场的单价地王，究其原因，无外乎该宗地块较为优越的皇姑主城核心地理位置、学区配套、交通配套和生态环境。

此外，万科摘得的和平区曹仲南堤西路南-1地块是5宗地块中少有一个不在老城规划区的地块，该宗地块虽然属于和平区，临近长白岛经济区，但是由于曹仲板块周边尚未开发，对于开发商而言，着实是一个未知的挑战。就在7月5日，该宗地块举行了开工奠基仪式，并定名为万科翡翠滨江，期待万科用精心的规划和开发在和平新兴板块建立一个新的“城中城”。

亮点③：丁香湖板块拿地价>当前商品房售价

曾在2017年12月27日流拍的丁香湖19－1号地块，在2018年6月21日的土拍中，历经众多房企多轮举牌竞拍，被中铁以高达9600元／㎡的楼面价，约18.7亿的总价，99.6%的高溢价率收入囊中。

土拍过后，不少沈阳人被丁香湖的“天价”地价震惊到，直呼：如今的丁香湖板块地价已经高于房价。

从丁香湖板块目前在售项目的价格不难看出，中铁丁香水岸在售价格8000元／㎡，中铁香湖12000元／㎡，华润置地八號院12500元／㎡ 。而此次拍出9600元楼面价的丁香湖19号东-1号地块，不禁让人感慨，未来丁香湖板块的售价将直奔20000元／㎡。

我们做个已成定局的猜想，两年后的丁香湖板块，将不再是刚需族购房的优选，或因为地铁10号线的开通运营，多所学校的建成开学，丁香湖公园周边的生态不断密布修复，多家品牌房企的深耕布局建盘，而成为沈阳人新的宜居佳地。

如此看来，当下丁香湖板块的“地价大于房价”现象，或许是沈阳房地产市场可期的表现。而从近两年沈阳楼市状况来看，沈阳市场具有一定的弹性空间，在地价日益提升、改善性产品横行的沈阳，不仅市场没有受到冷落，反而有越来越多的购房者前来购房，即使价格涨幅较大，但是购房现象依旧狂热，此现象也在一定程度上助长了品牌房企拿地、布局、销售的信心，这也是沈阳“土拍热”高温不降的原因之一。

附2018上半年土拍一览表：

另据相关数据统计，日前沈阳市2018年度国有建设用地供应计划发布，计划显示，2018年沈阳市内九区商住用地计划供地483.5公顷，已成交比例占39%，加上截至6.27已公示但是未在上半年成交的约253.82公顷，目标完成率约52.5%。