东北!房价预警! 关于沈阳房价的几个预判!

特价房沈阳 2018-05-23 16:36:00
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这是近期被广泛关注的住建部约谈名单。 西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原

这是近期被广泛关注的住建部约谈名单。

西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原

1、2018年的全国楼市的热钱,已经被各地的调控政策驱赶到了全国的四角局部市场。

2、调控也将以局部市场为主,达到年初所谓“因城施策”,以达到一边去库存,一边“房住不炒”的效果。

3、随着局部市场的调控政策的由浅入深,将更小范围的演绎从“省会到“地市”、从“地市”到“县城”的完整过程。

4、当西南行情、东北行情结束之后,或者大部分完成地级市场去库存之后,资金将转向经济更加不发达的中国西部,因为对于政府那里还有大量的库存量需要“解放”。

1

 东北也非桃花源

2017年元旦之前的东北,可谓中国房地产的“桃花源”。

全国主要关内东部省会以上城市已经上演惊涛骇浪,一线城市普涨50%,热点二线普遍翻翻,三线城市跃跃欲试之时。

但是东北较大城市——沈阳,仍要加快去库存。

按照近6个月平均销售情况,2017年3月的沈阳库存需要19.54个月消化完毕,较2月延长0.47个月,是标标准准需要“去库存”的城市。

房价异常平静,比如大连,已经连续六年房价“滞胀”,从2011年的10369元到2016年10690元,也是标标准准的“房住不炒”之城。(这个价格涨幅炒个P)

人们用各种理由解释这个世外桃源的原因。就业、收入、经济、地缘、政治等等,有好事者干脆总结了一个能够概括一切的原因,叫“投资不过山海关”。

然而,2018年的3月“大连”出调控,5月被约谈,一年之内“去库存”变为“房住不炒”。

原因只有一个“风来了”。

2

丹东不是“孤例”

前一段,一则新闻刷屏楼市。

2018年4月下旬,朝鲜宣布放弃核武器研发。

结果,从那一刻开始,辽宁省经济总量倒数的朝鲜邻居丹东,楼市开始发力。

价格一周之内上涨50%,成交量倍增,于是不管是“媒体”还是“吃瓜群众”,解读无非是以下几条;

排名前列条:丹东的房价没有既经济基础,所以没有支撑。

第二条:丹东房价政治基础尚不稳固,所以没有支撑。

第三条:纯粹的借题发挥,纯粹的题材炒作。

第四条:他们必将被套,让我们接着看好戏吧。

然而事情真的这么简单吗?

3

东北是个小中国

知乎上说,中国是个缩小的世界,同理中国各个区域(省域)是个“缩小的国家”,有时候,我很认同这个比喻。

东北实际上就是一个“小中国”的缩影。

大连就是“深圳”——这是一个不是省会而强于省会的区域,位于整个区域大陆的最南端,最为敏感的感受到了外界世界(全国各地)和市场(全国楼市)的变化。而深圳就是这一轮暴涨周期中,较先开始的地方,正因为如此,大连是较先感知到这一轮楼市变化的东北城市,其南风来的也是最早的。

沈阳、长春和哈尔滨就是东北的“广州”、“上海”和“北京”,其市场的变化较之大连稍晚(只有沈阳由于距离大连很近,本轮行情更早一些),但是风已经刮起来了,想停也是没有那么容易的。

2018年上半年的东北很像2016年年初全国的情形。

4

东北走势

东北四大城市:大连、沈阳、长春、哈尔滨。

一下被约谈了三个,东北区域中心城市终于从“去库存”变为“防炒房”。今天的东北,楼市已经走到了哪个阶段?

这四年,大中国楼市发生了什么?

排名前列步:全国一片寂静无声之时,深圳先热了起来。

第二步:深圳调控,热钱转向京沪广。

第三步:京沪广多次调控升级,注意不是一次调控成功,市场转冷。

第四步:热钱进一步扩散到新一线(比如杭州)、强二线省会(比如武汉)和网红城市(比如合肥)和一线强周边(环京、佛山等)。

第五步:调控尾随而至,有真冷(环京),有假冷,总之“房价不涨”是红线,“房住不炒”是目标。

第六步:强省会不让买了,去买弱省会(比如贵阳);单核省会不让买了,去买好的地市(洛阳、徐州),三线城市普遍开始去库存。

第七步:接着往下“去库存”,县城买房也开始找关系了。

所以,东北至多走到了“第三步”,中心城市调控的逐步升级。

哈尔滨出台“三年限售”,长春出台“二年限售”,丹东“合同备案之后两年限售”。

大概率大连也是要跟进的,但是仍旧是“升级中”而不是一次到位。

所以,对于东北房价,以下三种情况是大概率:

1、 四大中心城市的房价在温柔调控中,仍然会稳步上涨半年到一年,不会戛然而止。

2、 调控会慢慢升级,四大城市市场会逐渐冷却。

3、同时,东北其他三线、四线地市也会逐步开始启动追赶,这个过程的快慢由自己省会城市调控由松转严的时间决定。

所以,对于东北四大城市,必须开启“调控预警”,在未来一年中政策调控预计将逐步升级,由松转严。

但是,对于整个东北,必须开启“买房预警”,其他地市房价大涨大概率在未来一年年开始实现。来源:米宅米宅

 

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