【房产资讯】2018年1月到9月份房地产市场较新变化

2018年三季度，中央政策面并无太多新动作，但调控长期化常态化已成共识，货币政策预期转向中性偏积极，“去杠杆”贯穿始终，对企业资金依旧严苛。在这样的背景下，行业销售仍保持了稳健增长，且新开工、购地增速继续攀高，房企开发投资热情高涨。而不同能级城市的成交表现却存在显著差异，一线触底回升，二线整体稳定中分化，三四线热度维持，项目去化降温现象也变得更为普遍，土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。

在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降，加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳，究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响，房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生，一系列问题留待市场给出真正的答案……

观点一

政策层面，三季度，中央政策层面似乎步入“空窗期”，主要还是加强市场监管，整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极，央行新作及续作MLF、PSL等多种融资工具向市场投放流动性。不过，企业资金监管依旧严苛，中小房企再陷融资难的困境。重点聚焦各线城市，本轮调控政策主基调未变，部分城市再度加码调控，限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时，武汉、南宁等市局部松绑限价，但仅是个案并不具备普遍意义，更难以说明调控政策实质性转向。

观点二

行业层面，2018年以来，房企投资开发热情高涨，与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼，尤其在8月，多数房企都在积极备战“金九银十”，为全年业绩冲刺做准备。而7月末中央提出要“坚决遏制房价上涨”，诸如沈阳、成都、南京等城市相继加码了调控，旨在遏制投机炒房的需求但总体销售保持平稳，预计伴随着房企供货高峰期的到来，全年的销售规模有望小幅增长。

观点三

城市供应，三季度，商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势，环比下降9%；同比微涨4%。受预售证放松影响，一线城市供应同环比均大幅增长；二线城市政策依旧趋严，城市表现持续分化；典型三四线城市市场供应量也所有下降，同时城市间分化也有所加剧。四季度，考虑到信贷压力大增，加之年底抢收业绩季的到来，开发商会加快推盘速度，预计新增供应量将较三季度显著增加。

观点四

城市成交，三季度，紧缩政策环境没有丝毫转变迹象，反而深圳、昆明、沈阳、南京等一、二线城市继续加码“四限”，并且政策效果逐渐显现，成都、西安等城市市场明显降温，“日光盘”明显减少，开盘去化显著分化。但整体上看，短期内市场依旧维持一定热度，尤其是在四季度抢收业绩、供应增加情况下，市场成交维系在高位将是大概率事件。

观点五

项目去化，2018年以来，整体市场的成交逐月回升渐趋平稳，但项目层面也的确存在去化率下滑等问题，不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征：一线城市总体去化率不高，二线城市出现了显著的“冷热不均”现象；此外一线城市中高端产品去化率普遍高于平均去化水平，而远郊的低端产品去化情况不容乐观。二线城市则显示出截然相反的特征，因购买力受限，中低端的去化率水平显著好于高端产品。

2018年前三季度，在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下，房地产行业调控政策不断加码，且限价政策进一步在各大城市蔓延，能给出的让利空间十分有限。但是随着 “金九银十“传统销售旺季的临近，同时又面临对去化难度增加、融资收紧、负债率走高等问题，更多的房企开始选择抓住这一时机采取促销活动，我们预测房企折扣力度将加大，营销活动方面也会更具有多样性。