地产业来到十字路口?楼市调控加码 土地流拍率上升

沈阳搜狐焦点 2019-09-05 09:10:52
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随着“房住不炒”政策的贯彻落实,房地产行业的监管和调控持续保持高压。近期,楼市调控政策持续收紧,不少房企感受到了较大的压力,而整个土地市场及房地产市场的成交也出现了放缓迹象。   调控政策创纪录   某研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次。相比2018年1-8月

随着“房住不炒”政策的贯彻落实,房地产行业的监管和调控持续保持高压。近期,楼市调控政策持续收紧,不少房企感受到了较大的压力,而整个土地市场及房地产市场的成交也出现了放缓迹象。

  调控政策创纪录

  某研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次。相比2018年1-8月份的315次上升了17%。累计次数刷新了房地产调控纪录。而仅仅8月份的房地产调控政策就多达60次。

  某分析师张大伟表示,今年8月,房地产调控密集,相比之前政策,最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。同时还叠加地方整顿房地产市场乱象。

  今年以来,从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来,连续5次针对房地产信托及美元债,均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城检查,约束房地产贷款额度。

  近日,银保监会公布的对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报显示,一些地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资,有的机构向未取得房地产开发资质的置业公司发放贷款,用于支付拆迁补偿款;此外,还有违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。有的机构发放的房地产开发贷款项目资本金比例严重不足。

 严控房地产贷款

  近年来,银行信贷资金“脱实向虚”,实体经济融资难、融资贵愈发凸显。出于资金安全性考虑,房贷历来都是银行争抢的蛋糕。而在金融支持实体经济背景下,涌入房地产的资金正持续被严控。

  日前,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

  检查要点包括:房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括资本金来源真实性审查、企业资质审查、违规向“四证”不全项目提供融资等;以及个人住房贷款管理情况、住房租赁贷款方面。

  与此同时,有市场消息称,合肥12家银行停贷“二手房”,分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、招商银行。相关银行表示,之所以出现“停贷”,原因是银行月末额度不足。

  据第一财经记者了解,目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始,就有银行额度不够,只能对个人贷款进行控制,调整利率或停止二手房贷业务。开发贷和个人贷款向来属于银行房地产贷款大类,在此之前,个人住房贷款的限制相对较小。

 土地市场热度持续下降 流拍率连续三月上升

  随着监管的加码及信贷的收紧,土地市场热度出现明显下降,土地出让金持续缩水。其中,二线城市跌幅最为明显。

  某研究中心数据显示,今年8月,全国主要地级市土地整体供应1219宗,比去年同期下跌12.74%;供应规划建筑面积为10802.9万㎡ ,环比上月下跌13.43%,同比去年下跌24.68%。详细来看,一线城市8月土地供应33宗,供应规划建筑面积同比上涨54.15%;二线城市土地供应411宗,规划建筑面积同比下跌28.42%,在各等级城市中跌幅最大;三四线城市土地供应775宗,规划建筑面积同比下跌24.55%。

  与此同时,土地出让的溢价率出现下跌,而流拍率则走高。

  数据显示,8月,全国主要地级市溢价率为9.76%,环比上月大幅下跌4.35个百分点,显示在融资收紧的资金压力之下,房企拿地更加谨慎理性。其中,一线城市成交溢价率仅为0.71%,二线城市平均溢价率为6.77%,三四线城市溢价率为17.26%,在各等级中最高。在价格优势下,优质三四线城市土地依旧受青睐。

  报告还显示,流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%,连续三个月升高,土地市场热度持续下降。其中,一线城市流拍率为0%,无流拍地块;二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上涨1.98个百分点;三、四线城市的流拍率最高,高达7.66%,环比上涨2.58个百分点。

 房企喜忧参半

  严厉的监管政策之下,房地产行业迎来了一轮洗牌。

  曾经凭借着激进的高杠杆扩张战略,民营房企有过异常风光的年份,但当下,幸运的天平明显倾斜至国企一侧。

  今年8月,出席中期业绩发布会的地产大佬们,面上笑容已不多,对前景的担忧、经营的焦虑透过报表和问答传递出来。依旧坦然自信的,只剩几家央企巨子,它们有强大的融资能力,且个个手握重金。

  今年上半年,全国商品房销售额70698亿元,增幅仅为5.6%,而去年同期增幅为7.6%。

  全国排名前三的房企中,除了万科同比增加9.6%外,碧桂园和恒大合同销售金额分别同比减少9.28%、7.4%。第四、第五位的保利和融创,各自增长17.33%、11.8%,整体增速也出现了收窄。

  个贷按揭的利率走高、放款缓慢是房企销售困难的原因之一。与此同时,房企融资渠道收紧、融资利率走高,房企在销售回款和融资端遭遇双重困难。当面临的销售大环境相同,融资能力的差异成为决定房企经营和利润空间的重要因素。

  融资渠道通畅、成本低廉、现金充足,使国资房企在土地投资上,有更高的能动性,国企的品牌效应也使其项目后续运作有更广阔空间。而对于民营房企来说,可能就没有这么幸运了。在经历了激进的高杠杆扩张之后,当融资渠道突然收紧,对于那些高杠杆的房企来说,或许只能靠降价销售加速回款来为自己续命了。

  每一次周期,都是一轮洗牌。在资金紧缩的时代,如何评价一家房企的核心竞争力,将从其拿地、产品、营销等多维度的综合能力,过渡到狭隘的融资能力。

  当高杠杆的冒险与激进成为过去式,下一个可承载民营房企野心和规模冲动的市场空间何在?当民营龙头销售增长疲软,融资乏力时,第二梯队的国资房企如何抓住机会,勇立潮头?

  30年地产史的书写者、地产业江山的支撑者,现在重新站在时代的关口。

来源:财经网

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