浑南、长白、铁西房价不止涨一千 竟因这个

在2017龙湖【科学·家】云端发布会开始前夕，沈阳龙湖地产营销总监张日芳女士对沈阳房价上涨原因作出了分析，她认为沈阳房价的上涨在合理范围之内。

一、供小于求是导致房价上涨的关键因素

过去的连续19个月，只有1个月供应大于成交，其他都是供应小于成交。并且，今年沈阳已经连续3个月没有土地供应，开发商获取土地都很难，住宅供应自然减少，买的人多，卖的房少，房价自然有了上涨的空间。

二、库存去化周期连续下降

沈阳库存去化周期连续下降，截止5月底，沈阳库存去化周期只有4个月。可以对标一下去年的一线城市和强二线城市，那时的它们也都是库存去化周期只有4个月内。

三、沈阳的地位与上涨后的房价匹配

沈阳是全国无论成交还是房价都相对非常稳定的城市，近3年的成交面积从1000万平到1500万平，成交金额从800亿到1200亿，单价从6000+到目前全市商品住宅均价7500+；对标全国各一二线城市，我们的房价涨的算少的，可以查一下合肥、武汉、重庆、成都的涨幅，更不用看南京、杭州、苏州等，对标一线北上广深，我们的房价涨的不多。

四、改善需求增多 改善型产品拉高均价

我们的城市人口800万，每年一手房市场，外地人成交量约50%，以刚需80-90平为主；本地人成交量约50%，目前沈阳改善型产品成交套均面积在上涨，也就是说120-150平产品在逐年份额递增，特别是别墅、洋房产品，自2014年年末至今依次成交占比递增。

那么改善型产品单价是高于刚需产品单价的，所以也会拉动全市商品住宅的成交均价。

长白岛面临无房可卖 价格升高

长白岛的房子会大幅升值，核心在于学区和稀缺，整个岛几乎都是学区房，而整个岛的开发商房子都快卖光了，【龙湖唐宁ONE】住宅已于全年就全部售罄了；同时长白岛连接和平，交通便利，岛内空气环境非常好。目前【龙湖唐宁】高层二手房售价已经12000-14000/平，注意是高层，价格不同取决于位置和楼层还有二手房是否装修。洋房二手房更是一房难求，都不是价格问题，顶层2014年低密时候一手房售价98万，今年老业主以212万的价格售出。

政策利好 浑南房价上涨

浑南的房子会升值，核心在于政府的搬迁，跨河大桥、轨道交通的完善，高知高端企业在浑南的大量布局，包括金廊沿线的客户都会优选浑南，因为上班便利；同时我们应该注意到，沈阳市政府提出“一河两岸，一主三副”，浑南既占据河岸，又占据3副之一里的浑南新城，是政策利好。

浑南于今年开始布局大量优质学校，未来会有更多客户选择这里；同时今年4月自贸区挂牌，让浑南全区各家开发商的房子卖的不亦乐乎，例如【龙湖春江郦城】已于今年4月全部售罄，并且备案均价11200元/平，【春江郦城】二期将于今年9月再次开盘，售价将在均价13000元/平。未来的浑南，价值会更加凸显。

铁西“面粉”贵 “面包”还会便宜么？

2016年铁西的土地成交单价是全沈阳各区土地成交单价较高的区域；通过研究政府政策，我们发现浑南和铁西是政府大力发展的两大片区，有政策利好，一主三副里另一副是铁西新区为城市副中心，这里有中德产业园、以能源为主的中法生态城，上千家企业在这里，未来会有大量的高知高收入人群入住，他们都有购房的需求，所以铁西房价也是一涨再涨。

　　龙湖春江郦城商铺面积区间50-100平米，目前价格未定。龙湖春江郦城均价11000元/平米，户型面积区间85-138平米，目前购房6千享3万优惠。目前在售楼栋1#、3#、4#。主力户型为85平米、96平米和118平米。

　　龙湖春江郦城项目总体共8栋楼，住宅建筑面积约85-138㎡，南北通透。

　　龙湖天宸原著已于4月7日正式开工，叠拼别墅140-150㎡，联排别墅200㎡，产权年限70年，开盘时间待定，价格待定，项目一期预计将于2019年11月交房。

　　龙湖西府原著高层A3，A4#，A9#，A10#在售：33/34层封顶，公摊23-27%，物业费2.9元/平(含电梯费)，均价8000元/平。面积区间70平-115平，主力户型建筑面积为70平，81平，80平，95平，115平。

　　洋房Y8#,Y14#在售：5/6层顶，公摊14%，物业费3.6元/平(含电梯费)，18年年底交房。均价11000元/平，一楼均价13000元左右/平， 标准楼层11500元/平，顶楼10500元/平，赠送：一层送花园，其余楼层送露台。1楼145平，3室2厅2卫，2-4楼133平，南北通透，3室2厅2卫，5楼128平，南北通透，3室2厅2卫，6楼115平，3室2厅2卫，南北通透。

　　联排别墅T5#,T6,T8,T9,T11#在售：公摊10%，物业费4.6元/平，均价22000元/平，中户面积：128平(改造后可形成180平)价格：270万左右/套起;边户面积：148平(改造后可形成210平)价格：360-400万左右/套; 赠送：1楼花园和车位，3楼露台和20平的屋顶平台。

　　购房优惠为洋房享受1万享3万优惠，联排别墅享受2万享5万优惠。

　　龙湖花千树产品规划为小高层,户型建筑面积区间85-96㎡,主力户型85平、96平。开盘时间待定，价格待定，全新售楼处、样板间已开放。

　　沈阳龙湖滟澜山叠拼别墅60万元/套起，可选户型为A户型，建筑面积88㎡;B、C户型已全部售罄。类独栋可选户型包含建筑面积311㎡至345㎡等多种，均价200万元/套。全款可享95折，贷款98折。项目位于实园街9号(蒲河大集南)。

　　龙湖原府产品有别墅、高层、和洋房，在售情况如下：

　　高层3600元/平起价，32层顶，公摊23%，物业费2.4元/平(含电梯费)，现房

　　16#(一梯两户)面积：112平南北通透 3室2厅2卫;88平南北通透 2室2厅1卫

　　3/6#(二梯四户)面积：39平1室1厅1卫 57平2室1厅1卫

　　75平2室2厅1卫 83平南北通透 2室2厅1卫

　　洋房均价4700元/平，(一梯两户)2楼面积：178平南北通透3室2厅2卫

　　项目联排别墅：公摊5%，物业费4.5元/平，18年年中交房

　　中户面积：129平(改造后可形成185平)价格：110-120万左右/套

　　边户面积：148平(改造后可形成210平)价格：135-150万左右/套

　　赠送：1楼花园和车位，3楼露台和20平的屋顶平台。

　　龙湖源著高层均价3800元/平，洋房均价4800元/平。优惠：高层40000万享8万;洋房3000享3万;别墅5000享5万。

　　龙湖源著物业费2.49元/平.月。洋房2楼有北花园、南露台、地下室赠送，2楼有旋梯可直达车库