刘志峰:应对机遇挑战 以供给侧改革助力美好生活

搜狐焦点(沈阳) 2017-12-06 14:51
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12月6日,“新时代 新东北”首届东北地区房地产高峰论坛在友谊宾馆启幕。中国房地产业协会会长 原建设部副部长、党组副书记刘志峰先生与会并发表了演讲。

12月6日,“新时代 新东北”首届东北地区房地产高峰论坛在友谊宾馆启幕。中国房地产业协会会长 原建设部副部长、党组副书记刘志峰先生与会并发表了演讲。

他表示,即将过去的2017年是极不平凡的一年,党的十九大做出了中国特色社会主义进入新时代的重大判断。提出了我国社会主要矛盾已经转化为人们日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分之间的矛盾。房地产在党的十九大报告中有充分体现。总书记指出,房子是住的不是炒的定位,加快加快到主体供给,多渠道保障,住房制度让全市人民住有所需。下面我就房地产的一些情况与大家做一些交流。

第一,认清当前房地产形势。当前全国房地产市场趋缓,房地产开发投资,90544亿元,1—9月份回落了0.3个百分点,房地产销售新开工累积增速持续下滑,销售面积和销售金额分别下降了2.1和200个点,新开通增速回落0.3个百分点。从这个数据来看,几大主要指标都出现了一定的调整,一是成交下滑比较明显,10月份32个城市商房成交同比下降25%,在广州三个一线城市同比超过40%。二是土地成交下降,热点城市、开发企业,参与的欲望不强,土地成交主要集中在三四级城市,10月、11月三、四线城市土地成交高达78%,土地实际需求有很大的差距。三是二手房成交持续下降,先三个月同比持续负增长,而且不断在扩大。四是去杠杆力度加大,居民住房杠杆力增速过快得到缓解和改善。五是去库存取得了一定的成效,到10月末全国商业房下降了10%下降,到11月末有60%的城市环比上升,40%的城市消化周期在拉长,这种情况也是我们共同来注意的。

今年以来东北地区房地产供求关系有所改善,商品房销售面积增速和全国情况差不多,但是房价涨幅高于东部地区。1—10月份商品房销售面积同比增加8.3%,略高于全国平均水平。商品房销售额同比增加22.8%,这个速度比较大。增速明显高于销售面积,其中沈阳前十一个月成交同比增加7%,成交量创新高,大量前十一个月同比增加14%,长春前十一个月成交同比下降1%,虽然降低1%,但是成交的价格同比上涨了40%,总体来看,在限购、限贷、限商等调控政策下,房地产供需矛盾有所改善,市场逐步在回归理性。这对明年房地产的平稳健康发展是有利的。

但是也要看到当前房地产出现的新情况、新特点。

一是房地产从高速增长阶段进入了中低速增长阶段,我认为是正常的。我国住房发展已经取得了很大的成就,绝大部分群众的住房问题得到了解决,我们国家住房分三个阶段,忧房从改革开放以后若干年,当时的住房还是十分紧张,全国解放人均住房面积、居住面积4.3平方米,文化大革命以后到1976年、1977年人均住房居住面积3.4平方米,反而下降了。到了80年代、90年代那个时候人均住房极度困难,三代同室,两代同室比比皆是,长期老百姓的忧房阶段。经过1998年国务院下发深化住房制度改革,加快住房建设,实现住房商品化、社会化,住房分配合理化,全国上下一块努力,加快了住房建设,老百姓住房逐步得到了明显的改善。到目前为止,人均住房面积有36点几,现在这个数字也不公布了,公布也没有多大意思。应该讲目前绝大部分家庭和个人都有房住,从忧房阶段到有房阶段。目前进入了一个优房阶段,老百姓日益增长的住房美好需求,到了优房阶段。

一是从有房到优房阶段的转变,要改变粗犷的发展方式,促进房地产发展。二是房地产短期调控政策,虽然产生了效果,都是从后期炒房从制度上还未根本解决,三、四线城市销售情况和前两年一、二线城市的情况相似,都是需求难以持续,应尽快出台长效机制。实际上我在多个场合都呼吁了尽快出台长效机制,我也提了我的意见和看法。三,防范金融风险在房地产领域的主要任务是去杠杆,在房地产企业资金库发生很大变化,房地产企业土地、材料成本不断上升,房地产企业应应对这些不绝对的因素将面临极大的考验。四,满足人的文化需求和精神享受的养老、教育、文化的住房产品,虽然近几年有了发展都也需要改善。五是,加快住房工龄,解决目前住房问题的主要途径,也暴露了收入能不能在财务上可行,少交税或者不交税能不能长期维系。六是健康发展的问题,需要经营者冷静思考,拿出改革的勇气和变化来逐步解决这样一些问题。

深化供给侧结构性改革。深化供给侧结构性改革这个问题我讲得比较多,前年在我们老家常州开的第八届房地产发展论坛专门讲了这个话,今天我这个问题还要深入谈。当前,如何应对这样一些挑战和问题,主要还是要依靠供给侧结构性改革,坚持去库存、去杠杆、降成本、补短板,实现供需平衡。当前房地产供给侧结构性改革的主攻方向要放在解决住房发展不平衡、不充分的角度上,要将房地产的短板升级换代当做新的市场机会,打造满足群众美好生活需求的高品质住房体系,我认为这方面有下面几个有利条件。

第一,首先老百姓收入不断增长,为改善住房供给提供了条件。2017年前三个季度我国城乡居民收入增速明显超过经济增速,中等收入人群持续扩大,老百姓生活品质进一步提高,我国GDP人均达到了8600美元,大城市接近16000美元的水平,住房水平在未来有一定的发展。

第二,住房的提高对住房供给提供强有力的支撑,农业人口转移人口的住房条件仍有改善的空间,另一方面新移民又创造了新的住房需求,两者叠加,住房的需求将逐步释放。

第三,我国人群的聚集效应,对深化房地产供给侧结构性改革提供了极大的平台。城市群集聚了大量的人口和配套设施,又在中小城市产生了辐射带动效应。随着城市规模的扩大和城市交通的改善,尤其是高铁、高速公路的联线,使城市之间经济联系越来越密切,互相影响越来越大。一方面大城市过渡资源的高度,另一方面产业服务向周边的拓展和收紧,这些也都为房地产带来新的需求和机会。

第四,我国住房功能不完善与全面进入小康社会的要求有较大的差距,从忧房阶段到有房阶段,有相当一部分房子是不完善的。通过供给侧结构性改革补齐这一短板和弱项,提高住房的舒适性,也能改善农村尤其是贫困地区的住房条件。

住房租赁市场大部分是老师公房安置房,农民自建房,普遍承担着水热电器等皮套不齐全,缺乏无人管理和日常养护,尤其是大量的自住房,违法违章较多,在居住安全消防卫生等方面存在隐患。有住房需求的年轻人有着共同的兴趣爱好,通过这样一些短板,在这个城市中心旧城旧区改善,一些城中城,自住房的升级改造就会形成住房的二次需求。特别是通过供给侧结构性改革解决我国租房供应比例,目前有25.8%的城市居民通过租赁住房解决住房问题,这几年在高房价影响下,被动租房的人群不断增加,前面住房平均需求预计为28%,一线城市超过40%,深圳72.8%的家庭通过租房解决住房问题的。

尤其是年轻人就业居住在各大型城市,住房需求大难以完全满足,在住房方面部分三线城市住房供过于求,没有完全解决库存问题,因为发挥供给侧结构性改革的作用,实现住房供需平衡有着不可替代的作用。来做好供给侧结构性改革,我认为要从五个方面来做。

第一,要发展住房住龄。党的十九大提出,要加快多渠道保障,租客并举的制度,报告将租至于购更优先的位置,表明加快发展租房租龄的重要性,供给侧结构性改革的重要方面,为解决新移民,新就业,在住房方面发挥作用,要重点在十二个重点城市加快推动住房租龄,建设市、区、街道共同管理住房租龄同步平台,把好交易的透明关,租房使用的评价关,为租房群众提供信息发布,登记备案,资金监管,信用评价为一体的服务平台。住房租龄有很多的方面,但重点要长住公寓。

2016年我国公寓市场规模1.38亿元,预计到2020年市场规模将超过2万亿元,2016年房地产市场总的交易量大概20万亿,加快推进12个试点城市,还有13个农村建设用地用来建固定住房的试点工作,通过试点全部推广。

第二,发展健康住宅,这个住宅怎么住得健康,党的十九大提出,为人民群众提供全方位的住房服务,在住房停留的时间占整个生命的50%以上,老人、儿童停留的时间更长。当前发展健康住宅,多渠道保障住房制度的要求,要抓住老百姓舍得花钱买健康的消费需求,为市场提供高品质、多样化的健康住宅产品,旨在改善住房供应结构,提升产品品质,满足改善性需求都有好处。现在空气净化器好销就是力证,我们国家也公布了健康住宅的标准,当然美国是第一轮公布的,我们现在也公布了。习总书记指出,大力发展全方位、全周期健康导向的健康住宅,把建设健康住宅作为提升城市居住环境,城乡文明建设和实现健康中国战略的重要内容。

全方位的健康服务应该包括居住环境健康,空气质量健康,饮水方面的健康和疾病预防、食品安全、无障碍设施等,而不仅仅包括室内环境健康,还包括周围环境的健康。全周期的健康服务应该包括与寿命有关的住宅全生命周期,健康需求更广,健康需求更高,健康需求更人性化、多样化,可持续发展的服务。美国的健康住宅标准,有一百多项指标,我们的健康住宅标准也差不多,但是有些内容还是有区别的,另外中国人和欧美人要求还是不太一样的。因此健康住宅建设不光是开发这个事情,要医疗机构、卫生机构结合起来,一起建好健康住宅。

发展健康住宅让居民健康的指标具体化,我举个例子,室内灯光,老年人和儿童都要有保护性的照明,长期在光污染下生活,老年人白内障的发病率提高40%左右,儿童将提高50%左右。再比如厨房的抽油烟机的通风的标准也会影响老百姓的居住质量。我们的住房串味、反味,隔壁炒菜家里都能闻到。

因此从人的健康出发,建设健康住宅,也是满足老百姓的美好需求。虽然我们健康住宅处于起步阶段,但是长远来看健康住宅值得投资,而且健康可为。远洋地产就按照美国的标准建的健康住宅,他们叫国家住宅功能中心,这个中心放在中国健康科技集团里面的,他们搞试点,搞了几十个健康住宅小区。

第三,发展百年住宅。百年住宅体系强调建筑机构的百年,实现自身体和填充体的分离,住宅空间的可变,除了有效提高住宅的耐久性、安全性以外,百年住宅在建造长寿化、品质优良化、加强一体化方面有一整套的体系支撑,最大的优势就是一个百年住宅,长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的标准,保证结构一百年,目前我们住宅的标准是五十年,实际使用年限三十年,国外标准六十年,实际使用百年住宅多得是。日本现在百年住宅,现在是二百年标准,节能减排,延长住宅寿命是最大的节能减排。二是老百姓美好居住生活的需求,目前老百姓在住房品质的要求越来越高,各地政府在产业化的配套要求也越来越高,为老百姓住宅发展创造条件,因此在满足群众美好居住生活需求方面,百年住宅优先发展,明年中国房地产业协会将制定中国百年住宅设计标准,我们已经找了15个公司参加,已经在起草,明年要公布百年住宅建设标准。

第四,发展绿色社区。当前绿色低碳、节能减排的住房发展比较慢,党的十九大报告里面提出的尚存在差距,绿色环保的指标落在口头上,没有完全落实在住宅项目上,资源能源浪费也比较严重,按照党的十九大报告的中心,创建绿色的要求,通过制定标准一一对照。这个月的1号我们专门召开专家会,经过一段时间的准备,把美国、英国、新加坡的发达国家,绿色社区的标准和我们目前的社区标准,修改以后的绿色社区的标准,要发展住宅产业化。

我重点说明一下建筑稳定发展,要稳步促进,不要蜂拥而上,我是很担心的,日本建筑在八十年代,应该讲他研究的水平比我们高,工作的精细程度这方面在住宅领域也比我们高,高层住宅十层、二十层的多的是,主体结构不能轻易。9月底专门在东莞开了现场会,推广碧桂园主体结构建交,大型的模板,把楼板、楼基、阳台没有问题。另外装修一体化也没有问题,结构问题,万一来个大地震很受冲击,台湾的教训很深刻,结构就在这个地方管道断裂,沈阳一段时间比较热,在会议上面我们专门讲这个问题,大连也来了,我建议你们东北房地产联合会,学学大连大友,他是很小的开发企业,但是他开发的小区评为环境保护十大环保工程之一,它的小区很干净,厨房垃圾全分离,有机垃圾处理,全部粉碎,下水冲走了,到化粪池发酵变为肥料。所有垃圾都清理,搞得相当好。十五年以前就是这么搞的,我就讲这些,讲得不对请大家批评,谢谢大家。

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