政府做房屋中介,你觉得靠谱吗?

来源：凤凰财经

昨日（7月20日），住建部官网上发布的一篇文章引起了凤财君的注意。说的是九部委联合印发了一份关于住房租赁市场的通知文件，要选取12个人口净流入的大中城市开展租赁住房试点工作。

注：

九部委：住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会

12个城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆

具体试点什么呢？凤财君节选了其中的要点：

1、人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息。

2、人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

3、利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。同时鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。

4、加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用债券及资产支持证券。鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

第1条告诉我们：政府要牵头做中介。

第2条告诉我们：相关国企要做“房东”，要搞住房租赁业务。

第3条告诉我们：土地从哪来？房子又从哪里来？即集体建设用地、新建商品房搭配建设租赁住房等。

第4条告诉我们：钱从哪儿来？银行和金融机构你们听清楚了吧，资金上要配合啊，发行债券融资啦。鉴于这份《通知》文件是九部委联合下发的，应当早已协调妥当了。

这份《通知》文件会产生怎样的影响呢？

首当其冲，就是中介行业的洗牌。政府介入，目前具体形式还不清楚，也许只是作为平台的平台，即不改变当下的行业格局，只是建立统一的审核终端，这种可能性较大。也有可能会亲自上阵，直接由政府建立的平台发布信息，促成交易，相当于保障房的另一种形式。无论是哪种程度的介入，行业巨变在所难免。除了已经成长起来的几家房屋租赁寡头。其他的小中介、小代理的生存空间将被进一步挤压。

其次，定向增加租赁住房供应量。当下租房市场的房源供给是没法由政府所掌控的，中国的空置率一直是个谜。如今，在拍卖中约定“竞自持率”这一趋势已经形成。这相当于定向增加租房供给，租房的资金回笼肯定是慢于卖房的，通过这种方式还锁定开发商的资金，冷却热钱。

最后，这对试点城市的年轻人肯定是个利好，可以起到吸引人才的作用，但也可能对周边三四线城市产生一定程度的抽水效应。

对于这份通知，凤财君并不意外，因为早在去年年底的中央经济工作会议中，就已经提出要发展住房租赁市场了。以往，政府主要是起外围监管的职责，然而道高一尺魔高一丈，租房市场的乱象丛生，监管具有滞后性。但这次，借由国企，将手伸入了租房市场的终端，其对市场信息的灵敏度将大大增强。

通知中也说了，住房租赁交易服务平台除了提供服务和保障权益两大功能外，还应具备监管行为和市场监测两大功能。也就是更利于检测楼市的真实情况。

这处描述体现了政府的另一目的，就是想借由租房市场的完善，为楼市降温。道理很简单，2013年的时候美国住房自有率是69%，日本是45%，德国是40%，我国则高达85%。如果中国租房市场也能像德国一样，价格稳定，租期长久，年轻人的购房意愿是否会下降呢？带着这样的疑问我们来看看，国外租房市场政策有什么是值得我们借鉴的。

一、从法律层面保护租客权益

在欧美等发达国家，住房租赁关系中承租人处于弱势地位已成为社会各界共识，同时承租人居住利益的重要性也被广泛认可，其合法利益已被计入立法，更加全面的保障承租人利益。

美国：

1、禁止出租人通过断水、断电方式胁迫承租人支付延期未付的租金，禁止出租人采用更换门锁或暴力手段驱逐合同到期未搬离的承租人。

2、设定押金较高数额，对丁押金抵债程序，明确租赁关系终止后押金返还时间。

德国：

1、无限期合同保证了租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常需要提前3个月通知对方。如果租期超过5年，需要提前半年通知对方。

2、明确规定禁止“二房东”现象。

荷兰：

1、对特殊弱势群体给予优先权。

2、租约签订后，承租人的租赁权获得法律保障，出租人不得随意提高租金或终止租约。

二、实施短期严格的租金管制

对住房租赁市场租金进行政府干预是多数欧美国家的普遍作法。为防止特定时期和地区租金过快增长，许多欧美国家政府对住房租赁市场实施严格的租金限价或管制，从而控制住房租赁市场。

美国：很多城市都设有房租管制处，登记出租房屋并确定每年房租涨幅。合同期内，房东不能随意调高租金。

英国：如果双方对加租的幅度有异议，租金评估委员会会进行仲裁处理。

德国：制定“指导价格”，超过这一价格的20%，房客有权将房东告上法庭。超过50%，房东被认为是赚取暴利，入狱三年。

荷兰：设定较高租金上限和每年租金上涨幅度的上限。

三、向低收入阶层发放租金补贴

欧美各国政府发放租金财政补贴，以解决向低收入群体住房问题。主要的财政补贴分为砖头补贴和人头补贴两类。

砖头补贴即在租赁住房供给严重不足的情况下，由政府直接修建公共租赁房，或通过财政补贴鼓励机构或个人在一定时期内提供低租金住房以增加供应；

人头补贴一般是由政府直接向低收入阶层提供租金补贴增加其收入来源，通过降低租金负担，帮助其在私人租赁市场上寻找住房，这也是目前发达国家主要采用模式。

以上是我们可以从国外借鉴到的租房管理政策。相信通过上述方式的完善，中国的租房市场确实能给让租房的人住得安心。

但是有一个问题，中国高昂的购房热情有多大程度是因为租房太不舒适，总搬家，房租涨幅太大这些原因呢？有，但特别不是主要问题。解决好租房市场乱象就可以浇灭中国人买房的热情吗？如果凤财君回答“能”，你们肯定要骂死我了。

中国人的房子，其实很像灰姑娘的水晶鞋。在童话中，灰姑娘的两个姐姐为了将自己的脚塞进水晶鞋里，一个砍掉了脚趾，一个剁掉了脚跟。为什么她们那么需要那只水晶鞋？只因为它是好看的鞋子吗？当然不是。这只鞋子，其实是通往上流阶层的钥匙。中国人的房子也是一样，它背后捆绑着两样东西，一是资源，即户口、医疗、教育。二是其暴涨的速度催生出的通往阶级跃升的通道。

凤财君会告诉你德国租房率居高是因为这个国家的租房市场完善，他们可以把租来的房子当成自己的家，无需担心会被扫地出门。他们可以买来自己喜欢的家具，对房屋进行改造和装修，不必担忧搬家的时候有多麻烦。但凤财君同时也要告诉你，德国是一个教育资源过剩的国家。即使租房，小孩的教育也没有差别，所以他们不会为了所谓的学区房而愁眉苦脸。

重视好过不重视，作为胜过不作为。政府做房屋中介，你觉得靠谱吗？

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