博鳌直击|巴曙松:中国房地产还有10年时间 城镇化2030年

【焦点财经】报道：8月7日上午，中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松在博鳌论坛发表主题演讲，从中国城镇化的角度出发，探讨城镇化与房地产的关系，回顾促进中国房地产市场发展的两次房改，并分析未来中国房地产市场的新趋势。

巴曙松指出，城镇化发展的趋势是推动房地产发展的中坚力量，房地产行业的转型、业态和发展空间都与城镇化发展息息相关。

城镇化发展趋势与房地产市场息息相关

近40年，中国经历了一个大规模的城镇化扩张过程。从1978年到2017年，中国的城市人口增加了6.4亿，相当于5个日本或2个美国的人口。中国城镇化率完成从10%到50%的转变，仅用了40年时间，而美国用了80年左右。

中国的城镇化进程的突飞猛进，在大的中心城市体现尤为明显，在北京、上海在内的中心城市中，新增城市人口的集中度提升迅速。这是我国城镇化进程中的一个非常典型的特征。

在中国城镇化飞速推进的过程中，也伴随着中国的收入的快速增长。中国GDP占全球的比重和收入持续提升，居民购买力持续加强，成为推动房地产市场发展的重要力量。我国的人均GDP达到了全球人均GDP的80%。同时，居民的杠杆率也在持续上升，房贷成为杠杆率上升的主要推动力量。

从区域来看，一线城市（北上广深）的生产总值之和已经超过全球180个国家，名列全球GDP的第10位。区域分化也成为我国城镇化的典型特点。

两次房改推动中国房地产转向

1980年，邓小平就极具远见地提出居民可以自由购买或自建住房，市场应该推出新房和二手房，付款方式可以全款也可以按揭，租金根据地理位置做出调整等观点。这些观点也成为改革开放初期房改的一个基本理论指导。

排名前列次房改的主要变化，是住宅投资的主体从政府变成了单位。政府将住宅投资权下放给单位，引发了排名前列轮房地产投资的热潮。从改革开放初期到1998年，不同类型住房的新建竣工面积中，单位的建房竣工面积较高。

这也极大推动了中国的建房热潮，极大地改善了我国居民的住房条件。1978年到1998年，中国的人均居住面积从3.6平方米提高到9.3平方米。

而第二次房改的变化，则是将房地产全面推向市场化。1998年福利分房取消后，住宅的商品化率大幅上升。在政策落实的起步的阶段，住宅商品化率只有27.9%，到了2008年次贷危机时，已达到67.2%，这些变化就是房地产界做出的贡献。

两次房改成就明显。从住房数量来看，1949年到1977年，我国新建了1100万套住宅，而到现在我国的住房数量已达到2.38亿套。与此同时，居民的住房条件也在不断得到改善，人均住宅面积已经逼近英国和日本等发达国家水平。我国基本告别住房短缺问题。

两次房改的问题也很明显。首先，我国核心城市的房价较高，比如与伦敦、纽约和东京等发达城市相比，北京的房价上升更快。从二手房来看，二手房房价过万的城市从沿海的少数城市在迅速向中部、内陆渗透和扩散。另外，居民杠杆率上升势头较快，与发展中国家相比，我国的居民杠杆率已然不低。2008—2018年十年间，我国债务余额的增加达到了42万亿，杠杆率的增加到35.6%。

中国城镇化还有空间，中国房地产还有潜力

放眼全球，中国目前的城镇化率接近60%，刚刚超越世界城镇化的平均水平，尚处于中间位置。无论哪个权威机构，对“未来一段时间中国的城镇化还有增长空间”这一观点基本形成共识。同其他国家对比，中国现在处于快速城镇化的后半段。虽然增速有所减缓，但实际上还有比较明显的提升空间。同发达经济体相比，我国还处于比较高的水平。

但中国的城市化如果分省、市、区来算，不同的地区差异非常大，有的地区的城市化率已经上升到80%多，接近90%，但有的才40%多，这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的过程中。呈现出分化和差异的现象。

巴曙松结合联合国模式、欧美模式和拉美模式三种模式，对中国未来城镇化趋势进行测算，发现2030年可能是中国城镇化发展的分水岭。未来十年，我国城镇化率将从60%左右提高到70%到72%，城镇人口也可能会增加2亿左右，这些人口增量也会向大城市倾斜。

前面提到在我国城镇化进程中呈现出城市分化的特征，现在城市化的现状是一个有一定规模的大城市，再加上不同的小城市。所以未来小城镇可能会保持比较平稳的状况，而大城市则会有持续的人口占比的上升，或者说小城平稳、大城发育的特征。

未来十年，我国城市群为主要载体，主要的核心城市群为引领的城镇化的现状，将逐步变化形成一个新城市群的结构。所以未来十年是中国的城镇化模式、城镇化结构开始出现调整的大背景。

另外，区域分化的特点也将继续存在，并呈现出梯次发展的趋势，在这个过程中，核心城市会成为城市群发展的中心带动力量。以城市群为载体，再推动中国的城镇化继续提升，在快速城镇化的后续阶段，还会有一定的增长空间。