博鳌直击|巴曙松:中国房地产还有10年时间 城镇化2030年

沈阳搜狐焦点 2019-08-08 09:21:09
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【焦点财经】报道:8月7日上午,中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松在博鳌论坛发表主题演讲,从中国城镇化的角度出发,探讨城镇化与房地产的关系,回顾促进中国房地产市场发展的两次房改,并分析未来中国房地产市场的新趋势。 巴曙松指出,城镇化发展的趋势是推动房地产发展的中坚力量,

【焦点财经】报道:8月7日上午,中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松在博鳌论坛发表主题演讲,从中国城镇化的角度出发,探讨城镇化与房地产的关系,回顾促进中国房地产市场发展的两次房改,并分析未来中国房地产市场的新趋势。

巴曙松指出,城镇化发展的趋势是推动房地产发展的中坚力量,房地产行业的转型、业态和发展空间都与城镇化发展息息相关。

城镇化发展趋势与房地产市场息息相关

近40年,中国经历了一个大规模的城镇化扩张过程。从1978年到2017年,中国的城市人口增加了6.4亿,相当于5个日本或2个美国的人口。中国城镇化率完成从10%到50%的转变,仅用了40年时间,而美国用了80年左右。

中国的城镇化进程的突飞猛进,在大的中心城市体现尤为明显,在北京、上海在内的中心城市中,新增城市人口的集中度提升迅速。这是我国城镇化进程中的一个非常典型的特征。

在中国城镇化飞速推进的过程中,也伴随着中国的收入的快速增长。中国GDP占全球的比重和收入持续提升,居民购买力持续加强,成为推动房地产市场发展的重要力量。我国的人均GDP达到了全球人均GDP的80%。同时,居民的杠杆率也在持续上升,房贷成为杠杆率上升的主要推动力量。

从区域来看,一线城市(北上广深)的生产总值之和已经超过全球180个国家,名列全球GDP的第10位。区域分化也成为我国城镇化的典型特点。

两次房改推动中国房地产转向

1980年,邓小平就极具远见地提出居民可以自由购买或自建住房,市场应该推出新房和二手房,付款方式可以全款也可以按揭,租金根据地理位置做出调整等观点。这些观点也成为改革开放初期房改的一个基本理论指导。

第一次房改的主要变化,是住宅投资的主体从政府变成了单位。政府将住宅投资权下放给单位,引发了第一轮房地产投资的热潮。从改革开放初期到1998年,不同类型住房的新建竣工面积中,单位的建房竣工面积最高。

这也极大推动了中国的建房热潮,极大地改善了我国居民的住房条件。1978年到1998年,中国的人均居住面积从3.6平方米提高到9.3平方米。

而第二次房改的变化,则是将房地产全面推向市场化。1998年福利分房取消后,住宅的商品化率大幅上升。在政策落实的起步的阶段,住宅商品化率只有27.9%,到了2008年次贷危机时,已达到67.2%,这些变化就是房地产界做出的贡献。

两次房改成就明显。从住房数量来看,1949年到1977年,我国新建了1100万套住宅,而到现在我国的住房数量已达到2.38亿套。与此同时,居民的住房条件也在不断得到改善,人均住宅面积已经逼近英国和日本等发达国家水平。我国基本告别住房短缺问题。

两次房改的问题也很明显。首先,我国核心城市的房价较高,比如与伦敦、纽约和东京等发达城市相比,北京的房价上升更快。从二手房来看,二手房房价过万的城市从沿海的少数城市在迅速向中部、内陆渗透和扩散。另外,居民杠杆率上升势头较快,与发展中国家相比,我国的居民杠杆率已然不低。2008—2018年十年间,我国债务余额的增加达到了42万亿,杠杆率的增加到35.6%。

中国城镇化还有空间,中国房地产还有潜力

放眼全球,中国目前的城镇化率接近60%,刚刚超越世界城镇化的平均水平,尚处于中间位置。无论哪个权威机构,对“未来一段时间中国的城镇化还有增长空间”这一观点基本形成共识。同其他国家对比,中国现在处于快速城镇化的后半段。虽然增速有所减缓,但实际上还有比较明显的提升空间。同发达经济体相比,我国还处于比较高的水平。

但中国的城市化如果分省、市、区来算,不同的地区差异非常大,有的地区的城市化率已经上升到80%多,接近90%,但有的才40%多,这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的过程中。呈现出分化和差异的现象。

巴曙松结合联合国模式、欧美模式和拉美模式三种模式,对中国未来城镇化趋势进行测算,发现2030年可能是中国城镇化发展的分水岭。未来十年,我国城镇化率将从60%左右提高到70%到72%,城镇人口也可能会增加2亿左右,这些人口增量也会向大城市倾斜。

前面提到在我国城镇化进程中呈现出城市分化的特征,现在城市化的现状是一个有一定规模的大城市,再加上不同的小城市。所以未来小城镇可能会保持比较平稳的状况,而大城市则会有持续的人口占比的上升,或者说小城平稳、大城发育的特征。

未来十年,我国城市群为主要载体,主要的核心城市群为引领的城镇化的现状,将逐步变化形成一个新城市群的结构。所以未来十年是中国的城镇化模式、城镇化结构开始出现调整的大背景。

另外,区域分化的特点也将继续存在,并呈现出梯次发展的趋势,在这个过程中,核心城市会成为城市群发展的中心带动力量。以城市群为载体,再推动中国的城镇化继续提升,在快速城镇化的后续阶段,还会有一定的增长空间。

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