限购范围扩大 价格调控升级——较新沈阳限购政策解读

山雨欲来风满楼，前些日子各种版本的沈阳限购政策就在微信群和朋友圈流传开来……

2018年8月6日，沈阳市政府网站发布《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，简称“沈六条”，这意味着沈阳市房地产市场第三次限购政策的落地，也意味着第二次限购政策的升级。

沈阳出台“沈六条”，旨在坚决落实国家对解决房地产市场问题的决心，促进供求平衡，合理引导价格预期，整治市场秩序，从而促进房地产市场平稳健康发展。

首先，“沈六条”究竟是哪六条？

☆    限购范围扩大

☆    增加住房用地和商品住房供应量

☆    加强土地供后监管

☆    实施商品住房价格指导

☆    继续加大整顿房地产市场秩序力度

☆    加强舆论引导和预期管理

接下来，沈阳中原研究部将进行逐条解读：

排名前列条 扩大限购范围

商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)，具体限购政策继续执行《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(沈政办发〔2018〕62号)。

解读：

此次限购政策与上次限购政策较大的不同，就是限购区域的扩大，由原来的三个区（沈河、和平、浑南三环内）扩大至全市（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。

表：“沈六条”下的购房资格

“沈六条”的出台对于刚需类需求没有影响，限购范围内的改善性需求客户只能通过卖旧买新的方式取得购买资格；有利于二手房市场改善及投资需求的释放，因为二手房不在限购范围内；商办市场将迎来利好，由于限购不包括商办属性的产品，因此受挤压效应影响，以公寓为代表的类住宅产品将迎来一波利好。

第二条 增加住房用地和商品住房供应量

1、进一步加大住房用地供应量。调整住房用地供应计划，根据商品住房去化周期，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序。

解读：

按照以往的政策，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。根据沈阳中原研究发展部的数据，截止2018年7月末，沈阳市可售商品住宅库存量1642万m²，参照过去12个月的平均销售速度，当前库存量可去化13.3个月，去化周期位于房价上行动力区间，全市供地量应与以往持平，但各区库存情况差异较大，各区土地供应会有所差别。

2、增加商品住房市场供应量。对已通过预售价格指导且具备预售条件的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性申报预售许可，不得以分批、拆零等方式拖延入市时间；取得预售许可后，须在10日内将所有房源一次性对外公开销售，并在楼盘销售现场显著位置公示房屋销控表，严禁捂盘惜售、囤积房源等违规行为。

解读：

对于申报预售许可、对外公开销售所有房源，政府限定为10天时间，并严禁捂盘惜售、囤积房源等违规行为。

第三条 加强土地供后监管

1、集中开展土地供后开工情况清查。属于开发企业原因造成开工延迟的，对未动工开发满1年的开发企业，按照土地出让或者划拨价款20%征缴土地闲置费，对未动工开发满2年的开发企业，无偿收回国有建设用地使用权。

2、严格落实项目开竣工申报制度，加强施工进度管理，监督开发企业按照合同约定按时开工、施工和竣工。因企业自身原因造成土地闲置1年以上的开发企业，不得在我市竞买新的土地。

解读：

加强土地供后监管，防范囤积土地、拖慢开工等造成拿而不建、建而缓慢，囤地炒地的行为。土地市场受房价预期上涨减弱的影响，将同步开始降温，很难再有新地王出现。结合部分开发商受资金情况限制开始放缓拿地节奏，未来土拍竞争将逐步减弱。

第四条 实施商品住房价格指导

1、对在售商品住房项目，严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。

2、建立房价、地价联动机制。采取限房价、竞地价或限地价、竞配建、竞租赁住房、竞自持等方式供地。核算商品住房销售价格时，配建设施、租赁住房、自持房屋等开发建设费用，不得计入销售部分的商品房开发建设成本。

解读：

首次提到建立房价、地价联动机制，尤其是增加了“限房价、竞地价”的土拍形式，将起到很好的抑制房价的效果，可见政府抑制房价上涨的力度加大。规范房价、地价联动，防止“热抢”土地后，由高地价带来的房价暴涨等现象。沈阳出台的新政对即将入市或正在销售的高价格项目会有一定影响，销售周期将进一步拉长，但对有明显价格优势的项目影响不大。

第五条 继续加大整顿房地产市场秩序力度

严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、签订阴阳合同、制造市场恐慌等违法违规行为。持续保持高压严查态势，对在销售中恶意炒作、哄抬房价的开发企业，暂停预售项目商品房买卖合同网签备案，责令限期整改；情节严重的，依法撤销商品房预售许可证。对在销售中存在价格欺诈行为的开发企业，依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等进行处罚。市房产局等部门可视情随机开展专项执法检查，通过媒体曝光等方式向社会公布检查情况。

第六条 加强舆论引导和预期管理

加强政策解读，定期发布权威信息，正确引导舆论。严厉打击利用自媒体公众号等炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。

解读：

最后两条，延续以往基调，再次强调继续加大整顿房地产市场秩序力度，持续保持高压严查态势，确保政策无偏差实际执行。

最后，沈阳中原研究部总结一下本次限购政策：

❂    对房地产市场影响：

★从土地方面来看，从2017年下半年至今年上半年，成交的土地都是高地价高溢价成交的，8-10个月达到销售条件，2018年正是这些地块上市集中期，今年预计有50个新项目上市，上半年上市了21个，还有超过半数在下半年上市，这些项目价格都会高于周边项目，虽然需求暂时抑制，但价格并不会得到抑制。

★从沈阳需求结构来看，2016年之前沈阳需求是特别的首置刚需为主，2017年开始首次改善刚需逐渐增多。2010-2016年，沈阳成交首置的房屋面积约2700万，这部分家庭随着收入的提高、家庭结构的变化逐步进入换房期，也属于刚性需求的一种，限购对于这部分需求影响较弱，折射对应的产品方面，具有一定品质、面积120平米以下、性价比较高的项目影响较小。

★从区域来看，沈河、和平、浑南（三环内）原来就在限购范围内，本次限购对这三个区是利好的，能促进客户的回流，其他区域受政策影响，短期内销量会呈现下降趋势，但价格不会有松动。

❂    未来政策预期：

★限购政策升级，但并没有过度限制信贷需求端，不会伤及市场元气，同时也给未来政策加码留有空间；

★购房者贷款购房的难度和成本将继续增加，贷款难度或将增大；

★预计房企资金链紧张现象不会改观，地产开发贷款增速将重新放缓。

来源：中原地产