地价直追房价 远洋大河宸章最后占据河心圈的机会

30年沈阳轰轰烈烈的房地产发展，满足了大部分人的基本住房需求。居者有其房，或大或小都是栖身之所。

而在这个过程中，总有那么几个有实力有品质的项目突围而出，镌刻在沈阳这座古城的四方城墙上，更成为我们心中公认的优秀居住代表。

公开数据显示，2017年前11个月的沈阳楼市销售榜单中有一个项目经常出现——远洋大河宸章，较好成绩曾冲刺到TOP3。

当热销成为习惯，忍不住细细剖析其背后的原因。

1、

房价上涨的年代，地价也在不断攀升。

按照业内公认的地价与房价辩证关系公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。

曾有业内人士曾做过测算，地价上涨1%，导致房屋价格上升0.21%，也就是说，地价：房价=1：0.21。

再来看看沈阳的地价，自2016年下半年以来，沈阳土地市场热度显著提高。旭辉地产127轮举牌后以45.56%溢价率竞得排名前列粮库地块，楼面地价更是高达6550元/建筑平米。

从此，面粉贵过面包。

2017年12月1日，公开拍卖的沈阳教育学院地块准时亮相，地块位于沈阳传统主城区沈河区南塔板块，周边配套成熟，毫无疑问吸引了万科、金地、龙湖、保利、碧桂园、旭辉、新世界、翰持、华宇及越秀等10余家房企竞折腰。

地块起拍价就很高，8100元/建筑平方米，刷新了沈阳土地市场起拍价，“准地王”还未上市便震惊楼市。最后，经过88轮激烈竞拍，以总价18.07亿，楼面价12900元/平方米成交，溢价率达59.26%，成功晋升双料地王（单价地王+总价地王）。

而此时，沈阳商品住宅成交均价为8374元/平方米，地价彻底超越房价。也再次让土地这个“面粉”价格飙升的趋势成为风口引发众议。市场上总有人会嗅觉敏锐的发现趋势，当土地价格强势上升时，在售中的那些项目就成为了价格洼地，极具战略价值。例如远洋大河宸章，与沈阳教育学院地块同属沈河区，项目有着南向面河，向南采光的优质地段优势，周边配套齐全，交通便利。目前均价11000元/平方米起，未来上涨预期强烈不减。

“现在地价比房价都高了，此时不买房，更待何时。”12月3日，刚刚在远洋大河宸章买房的胡先生承认自己是被持续上涨的地价吓到了，“同样是沈河区，教育学院地价就达到12900了，大河宸章盖好的房子才11000，以后肯定得涨价，所以现在是最后的机会了。”

事实上，沈阳教育学院地块竞得者确实在土地拍卖现场透露未来将打造高端项目，定价将在20000元/平方米以上。

2、

与土地价值不断向上迈进的趋势相似，沈阳的住宅产业近两年也走出去库存弱周期，进入到改善型置业为主的上升期。

按照新峰数据，自2017年起，沈阳大户型产品表现抢眼，销量几度翻番。业内以“沈阳正式进入改善年”来标记。

从城市发展来看，作为中国的老工业基地，沈阳的城镇化水平在几十年前就先进全国。城镇化带来的大量城市人口，也产生了大量的住宅需求。从计划经济时代的福利分房，到商品房市场启动，人们从宿舍、平房搬进了红砖楼房，而后又进入了高层住宅时代，这几十年的住宅产业发展也正是沈阳城市建设突飞猛进的时期。现如今，沈阳土地价值被全国知名开发企业所瞩目，作为二线城市中极具潜力的东北中心城市，沈阳的住宅产业自然也要紧跟全国的步伐，进入改善型置业为主的大周期。

从购买需求来看，改善型置业与之前的刚需购房有着显著不同。首先是人们对于价格敏感度更低，置业紧迫度不高，但对品质的要求往往近乎苛求的高。其次是购房区域性明显降低，不再拘泥于某一个区域，而是全城考量，但对优秀的自然环境和城市配套资源却极为看重，关注度非常高。再者，改善型置业对各种花样的营销噱头兴趣偏低，但对开发商硬实力、户型设计、物业服务的重视程度越来越高。

这“三低三高”就构成了当下沈阳改善型置业人群的购买特征。符合这一特征的住宅项目在近两年中几乎都取得了非常漂亮的销售数据。

有业内人士分析，有些具备先见之明的开发企业早已将产品中心向改善型产品方面倾斜，从而取得了大幅度发展、快速超越的局面，成功进入当前沈阳住宅产业的竟争排名前列集团。以远洋大河宸章为例，自2016年改善型产品上市以来，始终持续热销，去年全年销售额高达10亿元，期间几度加推，几度开盘即售罄，快速超越同类项目，成功晋级。在2017年11月份更是以销售面积2.02万平方米，成交金额3.32亿元的成绩，蝉联沈阳楼市TOP10。

3、

其实，对于这些处于排名前列集团的众多开发企业来说，有些区域是新兴板块，需要苦心经营，而有些区域则有着寸土必争的重要性，也考验着自身对土地价值的开发实力。以远洋大河宸章项目所在地——浑河北岸河心圈为例，在沈阳二环内基本没有土地供应的情况下，其稀缺程度已经无须赘述，其开发商对项目择址的高瞻远瞩已被业内赞扬过多次。

那么，何为河心圈？

有专家这样描述，以浑河为轴心，执金廊为手杖的未来城市中心的“河心圈”版图：金廊银带交汇点沿浑河向东西延长5千米的画出的椭圆形浑河圈，将成为未来城市的图形。

市场显示，河心圈的少有性以及供不应求的市场现状更是决定了沈阳河景房价格“扶摇直上”。去年8月，沈阳河景高层较高单价28000元/平方米，总价达1218万，刷新了沈阳河景房价格新高。业内人士预测，以远洋大河宸章为代表的项目正在“占位浑河”的购房思想将促成河景房“越贵越买”的另类热销。

俯瞰沈阳这座城市，浑河犹如一串璀璨的珍珠项链，镶嵌于这片热土的中南段。地理上与市区保持不即不离关系尺度，拥有少有的水域环境，这都是其他区域所不能复制的。价值浑河两岸土地的稀缺性和资源的不可再生性，导致浑河临河住宅价值的迅速提升。这样的背景下，远洋大河宸章恰好占尽天时地利，南向直面浑河和超大公园，特有的瞰景高层，加之配套的高品质物业，未来的价值涨幅不可预估。那么，现在就成了购房者抢住河心圈的最后机会。