中街大悦城群落将再添新丁 开发商为土地储备积极

2017年7月11日，仲量联行今日发布2017年第二季度沈阳房地产市场报告。零售市场逐步完成差异化竞争格局的搭建，“文化+商业”新业态思维的出现、购物中心业态的丰富，为沈阳零售市场发展带来了新的活力。仲量联行沈阳公司董事总经理王刚表示：“部分原有‘烂尾’或因竞争退出市场的商业项目重新启动并以崭新的姿态进入市场，原有核心区域搁置的商业项目也将陆续转型或升级后重新进入市场，加大商业的差异化竞争。所以未来我们对于沈阳的零售商业的筑底回升持看好态度。与此同时，商业马太效应也将持续显现。”

零售物业

本季度零售市场租金维持平稳。经过过去一年的市场结构调整，第二季度沈阳零售市场位于太原街的九五文化城项目入市，项目整体体量约70,000平方米。经过市场的吸纳与调整，特别是差异化竞争的市场格局出现，部分原有“烂尾”或因竞争退出市场的的商业项目重新启动并以崭新的姿态进入市场，如盛京文化智慧城，在阶段性调整后，于本季度回归市场；同时也带来了新业态思维—— “文化+商业”生态圈。

商业业态方面，购物中心的业态更加丰富，致使引导沈阳优质零售市场需求更进一步向多元化方向发展，文化创意类、健康休闲类以及儿童体验性业态继续成为市场主要关注点。如六合相声馆进入沈阳中街豫珑城，联合办公业态进入百联购物中心和华府购物中心。在中高端客层中占有优势地位的寡头类购物中心仍然吸引着优质品牌进入，如CÉLINE进驻万象城、时尚消费类品牌小米之家进入大悦城、Gucci腕表进入中兴商业大厦等。

位于沈阳中街，已经开业17年之久的沃尔玛沈阳鹏利店于7月闭店，退出市场；原址将由业主改造成与大悦城格调相近的新的商业形态。由于该位置位于中街商圈核心区域，预计将为中街的年轻时尚化定位增添新的业态等。

随着需求的回升，沈阳零售物业市场在经历过2016年的调整后，2017年度上半年租金保持平稳，其中第二季度同比持平，优质购物中心首层租金录得2,890元/平方米/年。

2018年起沈阳零售市场供应逐年增长，未来竞争或将更为激烈。自2018到2020年，沈阳零售市场将迎来一轮供应高峰，且主要集中于金廊沿线。除了位于金廊南端的新世界K11艺术购物中心收到广为关注，位于浑南的招商钻石山项目亦将受到较多关注。钻石山项目是招商蛇口在沈阳推出的排名前列综合体项目，周边聚集30万高知、高薪、具有国际化视野的消费人群，拥有兴隆大奥莱、奥体万达广场、亿丰不夜城等商业项目，商圈氛围日渐成熟。未来市场文化创意类、健康休闲类以及儿童体验性业态继续拓展沈阳，将成为沈阳未来的商业新潮流，例如百联以及华府新开业的创客空间、市府恒隆的帝豪斯健身等，受到了众多年轻白领的青睐。

办公楼

政策利好兑现，需求增量显现。主要租赁成交仍然来源于已有客群的内部搬迁;此外，宏观政策刺激，特别是自贸区、一带一路等大型国家战略的进一步推行，致使沈阳在东北核心经济地位不断凸显，由此带动东北地区，特别是沈阳腹地的优质企业发展，也将部分企业功能搬迁入沈，这将为沈阳写字楼市场带来新的增量需求，亦会为沈阳经济发展带来增量和新动力，如红阳能源、鞍山炼油厂等均在本季度成为沈阳优质写字楼市场的新租户；与此同时，受到辽宁自贸区设立的相关政策影响，截止6月底，自贸区沈阳片区注册企业数量已达6,000家，而该部分企业也将成为沈阳写字楼市场的未来增量客户。

沈阳写字楼市场2017年第二季度有一个新的优质写字楼项目入市——利星行奔驰中心，体量1.8万平方米。该项目位于皇姑区域，属于非传统写字楼集中供应区域，其入市代表着沈阳优质写字楼区域不断扩容。本季度市场整体空置率录得27.1%，环比下降2.9%，市场仍以消化内部存量为主。

市场租金基本维持稳定。2017年第二季度，虽然市场仍处于前期市场大量供应的消化阶段，但沈阳写字楼市场租金保持相对稳定。沈阳自贸区的设立为写字楼市场的租赁活动带来强大的吸引力。然而，受整体市场较高空置率的影响，市场仍然以消化面积为主，租金呈现相对稳定状态，甲级办公楼租金录得87元/平方米/月。

写字楼市场未来四年新增供应较大，市场仍有供应压力。2017年末，沈阳写字楼市场市场的总供应量超过30万平方米。同时，加之未来三年的供应量依然维持在17万平方米左右，沈阳写字楼市场的仍将面对较大的竞争压力，未来将出现甲级写字楼的阶段性集中供应，例如盛京保利文化中心、嘉里中心等优质甲级写字楼的入市，将为未来沈阳写字楼市场带来较大的压力。但与此同时，随着供应楼宇的质量不断提升，未来沈阳优质写字楼的租金也将迎来“小阳春”，特别是在下半年，预计市场租金将有所回升。

高端住宅市场

2017年上半年，在全国重点一二线城市住宅受调控影响而“紧缩”的情况，沈阳住宅市场仍价量齐升，开发商频频爆发抢地大战。

在全国宏观住宅市场调控的大背景下，沈阳市场仍然高歌猛进，价量齐升。第二季度，沈阳住宅市场成交量达888.24万平方米，同比增长27.78%，成交均价也进一步上扬至10,045元/平，环比增长7.7%。

受住宅去化快速增加，市场供销比下降至1.11，市场供应紧张，这也进一步推动了开发商补库存的需求，从而推动了土地市场成交的火爆。上半年沈阳住宅土地成交均价达4,229元/平方米，同比增长接近一倍。于此同时，诸多开发商已经转战二级市场，以并购的方式增加土地储备。

本季度沈阳高端住宅市场本季度成交量依旧保持相对平稳，成交量录得8,499套，环比上升25.6%，销售均价录得10,045元/平方米，较去年同期上升10.4%，主力需求为改善型需求以及迅速回归的投资需求。

6月8日，沈阳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，将本市房地产调控工作基本思路确定为：将调控政策由过去的以“去库存”为主转变为目前的以“稳房价”为主，这预示着在全国以“稳房价”为主基调的大背景之下，沈阳市也将步入“调控区间”。

城市更新和土地二级市场将成为新的市场热点。受制于城市核心区土地资源的稀缺，以及大型开发商土地需求增加的双重影响，城市核心区的城市更新类项目也将成为市场新的热点。住宅销售也将进一步出现“板块轮动”效应。

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