【沈阳土拍】金地、中南、龙湖各下一城,全市楼面地价达4653元\/平创新高!

16家房企“群雄逐鹿”沈阳土拍市场——10月收官之战！

2017年10月26日，在沈阳市土地交易市场公开进行的国有建设用地使用权拍卖会，品牌房企纷纷到场一展身手：08号华宇、09号旭辉、17号中南、21号华润、25号李哲、27号博驰、30号金地、33号保利、55号万科、66号赵燕玉、67号龙湖、68号招商、77号富禹、97号碧桂园、98号中海、99号美的。

最终，万寿寺街东、中南世纪城东、格林北三宗地块就分别被房企金地、中南、龙湖竞得。累计吸金11.51亿元，较高溢价率达152.5%，较高楼面价为6600元/建筑平方米。

如下图所示，2017年3-7月，沈阳去库存连续5个月0供地，截至今日，全市仅完成2017年度供地计划的28%——我们看下今年供地计划特别值较大的五个区：浑南区已完成37%、苏家屯区已完成30%、铁西区已完成28%、于洪区已完成24%、皇姑区已完成0%。再算上其他区的待入市量，理论上，11月至12月沈阳将有大量土地陆续入市，否则剩余供地指标将转入三年滚动计划（2017-2019）的后两年——以确保沈阳每年1000万平左右的新增新建商品住宅供应，满足每年1500万平左右的稳定需求。

①、本次三宗地块成交后，2017年8-10月土拍（居住用地）成交，平均楼面地价环比1-7月上涨18%；2017年平均楼面地价（4653元/平）同比2016年（2726元/平）上涨71%；平均容积率由2.12降至1.95。

②、按居住建面占比观察权重，排名：1.浑南区（27.94%）、2.铁西区（24.23%）、3.于洪区（21.58%）、4、苏家屯区（14.35%），上述区域商品住宅的新增供应值得关注。

③、综合楼面地价高低、土地建面权重大小、楼面地价涨幅三要素分析：浑南区、铁西区、于洪区、苏家屯区，未来上市项目的价格走势、辐射影响值得密切关注。

10月26日土拍明细：

沈河区万寿寺街东地块（金地）：

参与竞拍 4家 （按首字母顺序） ：碧桂园、富禹、金地、万科 。

地块起价5718元/建筑㎡，经过70余轮竞价——其中，富禹、碧桂园竞买意向强烈，多次举牌。最终，金地以6600元/㎡的楼面地价，溢价率15.42%，总价1.288亿元成功摘得。项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修。配建6100平社区综合服务用房。

金地首进沈河，填补区域品牌开发商的空缺，预计打造高品质改善类产品。

商业：中街商圈、市府广场及乐购超市、西关美食一条街；

教育：沈阳回族小学、鲁冰花幼儿园、凯兰幼儿园。

交通：地铁一号线、126、221、248、228、258、243、256等十余条公交线路。

铁西区中南世纪城东地块（中南）：

参与竞拍 6家 （按首字母顺序） ：博驰、碧桂园、富禹、旭辉、中南、赵燕玉 。

地块起价1406元/建筑㎡，经过50余轮竞价——其中，富禹竞买意向强烈，多次举牌。最终，中南以3550元/㎡的楼面地价，溢价率152.49%，总价1.8947亿元成功摘得。项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修。

中南表示地块今年会做些基础性的工作，明年才开工。未来规划的产品为比较高端的产品。口碑一定会做好。对沈阳的市场非常有信心，势在必得。紧跟中央政策，不仅仅会布局铁西，还会深耕沈阳。

商业：中南世纪城商业街、曹家花园等社区底商、荣信商业广场；

教育：沈阳工业大学、沈阳育人学校、幼儿园；

交通：261、101、283、地铁一号线中央大街站（公交6站地）。

浑南区格林北地块（龙湖）：

参与竞拍 11家 （按首字母顺序） ：保利、碧桂园、华润、华宇、金地、龙湖、美的、万科、旭辉、中海、招商 。

地块起价3500元/建筑㎡，经过30余轮竞价——其中，保利、万科、华宇竞买意向强烈，多次举牌。最终，龙湖以6500元/㎡的楼面地价，溢价率85.71%，总价8.3291亿元成功摘得。项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修。

龙湖投资负责人关勇表示： 格林北地块未来做改善型、地标项目，预计明年下半年入市。该地块是龙湖在沈第九子，龙湖致力于改善沈阳人居，希望和同行共同为改善区域环境而努力 。

地块周边社区底商成熟、有多家幼儿园。

根据国务院批复的《沈阳市城市总体规划（2011—2020年）》，到2020年，沈阳中心城区城市人口将达到725万人，相比2015年末的529.9万人，净增加近200万人口——城市（中心城区）建设用地规模720平方公里，人均城市建设用地99.3平方米。以“金廊、银带”为骨架，构建“一主、四副”的城市空间结构。控制一环以内居住用地规模，加快二、三环间及副城的大型居住区建设。

沈阳主城区=三环内用地+浑南新城

沈阳中心城区=主城区+4个副城区

也就是说十三五期间，沈阳中心城区人口离批复的人口控制线有约两百万的空间。按照人均目前30平一个居住面积，未来还将有6000万平方米左右的开发的总量，这就是市场未来需求。沈阳平均每年去化1500万平方米左右新建商品住宅面积——可确保4-5年的稳定需求。