沈阳成奢侈品引领型城市排名第12位

近日，德勤、南洋理工联合RET睿意德共同发布2017年《中国商业地产·活力40城》报告。报告显示：2016年新业态、新品牌的孵化和市场化，如快闪店、买手店、明星店、文创书店多集中于北京、上海；知名外资开发商投资新开业项目总量增加10个，90%集中在1线及1.5线城市，本土开发商加大对二三线城市的拓展力度；轻奢市场近年来发展动力强劲，奢侈品品牌加大对1.5线城市的拓展力度，门店总量占比高达45.22%……

通过对150余组、2万个代表城市在“零售市场”、“休闲娱乐市场”、“购物中心市场”等相关数据的选取，《中国商业地产·活力40城》报告透析了我国各城市商业发展新机遇。其中，有关沈阳商业地产的一些数据，我们特别选取出来加以解读，供大家参考。

关键词：商业地产活力指数

沈阳排名第12位，奢侈品消费旺盛

在RET睿意德中国商业地产研究中心数据统计的40座城市中，商业市场已明显划分为三大梯队。其中，北京、上海优势明显，一方面因为经过多年沉淀，其消费市场已经形成规模，品牌和消费者双向买单；另一方面则因为北京、上海是中国时尚的发生地。

第二梯队中，东北四大省会城市中仅沈阳跻身，商业地产活力指数在40城中排名第12位。尽管，第二梯队城市在购物中心指数与消费力指数逼近北京、上海，但零售指数和休闲指数与排名前列梯队仍有较大差距。

其中，零售指数一项显示：沈阳为奢侈品引领型城市，即奢侈品消费旺盛。而RET睿意德在今年发布的《东北主要城市商业活力指数白皮书》中对东北四大城市奢侈品牌发展指数的解读也印证了这一点。白皮书指出：沈阳的奢侈品牌发展指数高居东北四大主要城市之首，是奢侈品牌进驻最早且进驻数量最多的城市；与此同时，沈阳奢侈品商场的聚集程度也颇高，仅“金廊”核心段青年大街就集中了卓展、万象城、恒隆等奢侈品商场。分析认为奢侈品牌对城市布局的倾向性恰恰反映出城市的国际化程度，以及对周边城市的消费辐射力和带动力。目前，沈阳城市人口的收入指数和消费意愿指数较高，拥有较强的消费能力。此外，沈阳作为东北少有特大城市，在经济、文化等领域都对周边其他城市有不同程度的带动作用，甚至成为时尚消费的风向标。

然而，第二梯队城市各指标得分的雷达图中也显示，沈阳的休闲指数相对欠缺。这意味着沈阳休闲业态的发展水平还有很大的提升空间，各类商业类型应加大对休闲娱乐品牌的拓展和布局，增强商业的体验性。未来，或可加强对北京、上海两大城市消费热点的追踪和洞察，寻找新的调整方向。

关键词：品牌青睐活力城市

沈阳排名第6位 大众消费品牌门店增幅放缓

商业地产开发商及品牌的进驻是城市商业活力的直接反应。报告指出，未来几年将有43%的外资商业项目亮相于上海，其余将在沈阳、重庆、大连、苏州开业，同时二、三线城市的比重略有提升。而在RET睿意德中国商业地产研究中心统计的品牌青睐活力城市排名中，沈阳排名位列第6位。这意味着作为东北少有特大城市，沈阳城市人口的消费能力，以及对周边城市消费的辐射和带动能力颇受品牌商的认可。

然而，随着消费者认知的不断升级，物质的占有已经不是其消费行为发生的主要驱动力，对质量与服务的要求，对品牌文化价值的认同成为驱使其消费的较大诱因。以快时尚为代表的大众消费品牌尽管以更新速度快、款式时尚、性价比高曾一度为消费者追捧，但因消费者的观念越来越成熟，对品质消费的需求成为主流，近几年快时尚品牌的开店速度持续放缓，进入平稳发展期。以优衣库为例，虽然2016年新增72家门店，门店数量已突破500大关，但整体速度放缓。

东北四大主要城市从2008年开始，先后经历了几大知名快时尚品牌，如ZARA、H&M、GAP等快速扩张及其副牌的陆续进驻阶段，其中沈阳的引领优势明显。然而，近两年沈阳快时尚品牌的进驻速度也明显放缓。一方面由于快时尚品牌因消费升级而遇到发展瓶颈，另一方面也因为目前沈阳的商业项目对于快时尚品牌而言可选择的空间有限。

面对增长速度的放缓，快时尚品牌在今年陆续尝试“新花样”——ZARA推出尺码预约功能、MUJI进军酒店行业、H&M推出第三个高端副牌Arket、MO&CO推出男装品牌……创新、变革的背后也是为了迎合消费升级的大趋势，争取更多的消费者。

关键词：城市文化氛围

文化底蕴深厚 与商业结合度有待提升

商业地产进入存量时代已是不争的事实，在此背景下，各商业项目之间唯有以“差异化”、“特色化”突出重围，方能立足于竞争激烈的商业市场之中。传统的业态和品牌急需创新、升级乃至融合才能不断满足消费者日益多元化、品质化的消费需求。例如：与咖啡、文创、零售、讲座融合的跨界书店；与艺术展览、剧院融合的购物中心……而城市的文化氛围正是培养这些跨界项目的土壤。

据大麦网、RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，商业地产活力指数排名排名前列、二位的上海、北京其文化氛围方面也遥遥先进，因此孕育出了侨福芳草地、K11这些气质突出的博物馆型商业。而商业地产活力指数排名第12位的沈阳，其城市文化氛围却远远落后于南宁、扬州、合肥、无锡等商业地产活力指数排名第三梯队的城市。可见作为一朝两代发祥地、以及工业氛围浓郁的沈阳，其深厚的城市发展历史文化并没有得到充分且深入的挖掘。

属地文化的挖掘不仅是商业项目实现“差异化”、“特色化”的一大突破口，更是与消费者之间搭建一座情感连接的桥梁、增强商业场所的文化体验，对其形成长期的吸引力。如今，商业所承载的功能不再是简单的购物、吃饭，而是变成了集休闲、游乐、剧院、展览等多功能于一体的复合型空间。而随着消费者习惯及观念上的改变，其对商业场所也抱有更高的期待。因此，沈阳的商业地产需顺应市场的发展趋势，重在属地文化氛围的培养及打造，让商业与文化充分结合，进而产生别具一格的魅力。

关键词：商业创新趋势研判

1. 技术颠覆或将成为商业市场的新常态

电商、共享经济、无人零售只是开始，技术对实体商业的干预将更加深刻且频繁。技术对商业的影响不仅来自于消费者行为习惯的改变，更为我们提供了一个重新思考和优化行业逻辑的契机，并将成为继时尚产业之后又一个激发城市商业创新的新力量。

2. 场景时代内容运营能力成为致胜关键

存量时代下，随着竞争的加剧，购物中心的差异化需求将日益紧迫，而结构性疲软的品牌市场尚未积蓄好力量给购物中心以充足的选择，传统的品牌和业态的替换很难不落窠臼，场所的内容运营将成为差异化的关键。

3. 存量时代算法成为商业地产进化诱因

存量市场竞争的加剧，进一步强化了行业对创新的饥渴。未来商业地产的创新将包括但不仅限于商户组合模式 、业态配比 、场景内容的创新，更深刻的变化将会由算法带来。数据的价值将从呈现变为预测，将从优化推广变为优化流程与逻辑，推动商业地产走进智能时代 。

当商业地产从“增量时代”进入“存量时代”，运营能力和盈利水平的提升成为战略重点。无论是以快时尚为代表的大众品牌增速放缓、轻奢品牌强势增长所为品牌市场带去的活力，还是以无人零售为代表的新技术对商业市场的新颠覆，这些改变将再一次重塑我们的生活方式和消费习惯。