房地产行业真是一波未平一波又起,继恒大之后,刚刚出售彩生活核

房地产行业真是一波未平一波又起，继恒大之后，刚刚出售彩生活核心资产的花样年还是没能阻挡债务爆雷的到来。

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最近，花样年迎来流动性危机“至暗时刻”。10月4日晚间，花样年控股(01777.HK)发布内幕消息及短暂停牌公告。

据公告显示，于要约收购完成及注销购回票据后，花样年控股本金总额为5亿美元于2021年到期的优先票据（下称“2021票据”）剩余未偿还本金额为2.06亿美元。

根据规管2021年票据的契约，2021年票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款。

实际上对于面临的债务问题，花样年将之视为阶段性流动性紧张，并表示，目前公司运营秩序正常，各项工作均在有序开展中。

董事会及管理层已就相关事件对公司财务及经营状况的影响进行了评估，在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下，成立了应急小组，正在制定风险化解方案，以期尽快化解阶段性困境。

公司将对后续进展及时进行信息披露。

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花样年成立于1996年，最初是在深圳发展，3年后进军成都，并进行全国化布局。

随后成立了宜兴公司和天津公司，进军长三角与京津地区。2009年，花样年在港交所上市，借助资本市场加速发展。之后，花样年进行了重要的转型。

在2012年，公司由重资产的地产开发转向轻资产的物业管理，投入建设新型小区运营管理。

2014年，物业板块彩生活分拆上市，成为内地排名前列家在香港上市的物业管理公司。

花样年一边积极拿地，另一边不断扩大物业版图，试图推行“轻重并举，产融结合”。

遗憾的是花样年的“轻资产转型”似乎没有成功，还错过了房地产发展的黄金时期。

2017年，花样年总裁潘军表示：“与同期上市的企业相比，我们确实落后了。”

2018年，花样年为重回主流地产行列设立下一系列目标：2018年销售额达300亿元，2019年实现500亿元销售额，2020年销售突破1000亿元。

此后，公司把2019年和2020年的目标分别降至360亿元和450亿元，并踩线完成。

从花样年2021年中报可以看出端倪，花样年多项业绩数据下滑，发展疲软。

今年上半年，销售方面，花样年累计销售281.2亿元，未达2021年销售600亿元目标的一半。

营收方面，花样年毛利润22.77亿元，较去年同期下滑26.75%；毛利率约20.8%，同比下滑38%；净利润3.03亿元，同比增长9.25%；净利率为2.77%，同比下滑7.58%。

在营收下滑的同时，花样年债务状况也不乐观。花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%，净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，“三道红线”踩中一条，属于“黄档”。

同时，花样年目前分别拥有借款约168.5亿元、优先票据及债券约343.7亿元及资产抵押证券约2.68亿元，总借款515亿元，比2020年增加了大约10%。

花样年近月来更是连连遭遇债市滑铁卢。

9月27日，穆迪将花样年评级从“B2”下调至“B3”。

穆迪表示：“花样年控股的CFR下调至B3，反映出该公司再融资风险增加，因其融资渠道减弱，且有大量到期债务。”

“考虑到具有挑战性的运营和融资环境，评级下调反映出该公司在未来12-18个月内产生足够的运营现金流以偿还所有离岸债务的能力存在不确定性。”

截至目前，花样年已明显放缓拿地，仅为去年同期的一半左右。

相比去年仍在振臂高呼冲击千亿阵营而言，“以后的经营重点要放到经营效率上，保证现金流的安全”成为今年中期业绩会公司高层反复提及的重点。

结合当前整个地产的运营模式和财务问题，地产的债务问题远超我们的想象。

属于地产的冬天或许才刚刚拉开序幕，提前做好防护暴风雪的准备吧！