楼市调查:解析一河两岸城市豪宅的价值指数

楼市调查：解析一河两岸城市豪宅的价值指数

临河城市豪宅的价格崛起

每个伟大的城市都一条伟大的河流，正如塞纳河之于巴黎，泰唔士河之于伦敦，哈德逊河之于纽约，这些河流边人居正是那个城市人居的窗口和典范。

在沈阳，浑河就是这条伟大的河。

400多年前努尔哈赤借浑河之利巩固了江山社稷，然后有了盛京古城，有了共和国的长子，有了东北老工业再振兴宏图下的大沈阳。

浑河至高无上的地位，也在沈阳城市建设的各个重要阶段得以充分体现。自古至今拥有河流的城市都陆续经历了临河而建、跨河发展的时代，从以河为界转变为以河为中轴线，这也是现代化大都市的标志。

依托于浑河优势资源的沈阳也不例外，最近几年浑河沿线的变化可谓日新月异，城市发展逐渐由以金廊为主轴转移到以浑河为东西主轴的格局。同时，以万科铂萃园为代表的城市豪宅集群进驻浑河沿线，形成城市豪宅高端居住带。

2017年伊始，沈阳依托浑河实施“一河两岸河城共建”战略，围绕路网交通、生态景观、服务配套和产业发展等四大主题实施十大工程，全面提升一河两岸的品质，城市发展重心南移，将浑河建设成一条美丽的城市内河，浑河迈入第四个增长阶段，浑河价值正在迅速崛起。

但是，与上海、广州以及人口规模近同的重庆等城市类比，浑河价值还更待深挖。万科铂萃园相关负责人这样分析，从目前来看，沈阳浑河的城市豪宅价值并未得到充分利用。随着城市发展及转变，开发商将告别单一扩张模式，会以携手城市的模式共同推进内涵式发展，一河两岸的综合开发也将作为沈阳重要的发展轴线。受浑河资源的稀缺性限制，未来河心圈的升值潜力最为巨大。

河心圈城市豪宅的价值体系

何为河心圈？

有专家这样描述：以浑河为轴心，执金廊为手杖的未来城市中心的“河心圈”是金廊银带交汇点沿浑河向东西延长5千米的画出的椭圆形浑河圈，在未来也将成为城市的主要图形。

而位于河心圈内的首排城市豪宅更成为众人趋之若鹜的理想居所。房源稀少，需求旺盛，有调查表明供求比几乎达到1:10，其稀缺性显而易见。

据新华网调查，在沈阳人心中，最名副其实的河景房只有一类，即浑河北岸首排城市豪宅，比如万科铂萃园。说白了，就是需要在地段，资源、品质、配套、服务、圈层和升值几方面全部占优。

由此，可以推导出城市豪宅的价值公式，即：

城市豪宅价值=地段+品牌+产品+配套+服务+圈层+升值。

推算到万科铂萃园版本：万科铂萃园单价=沈阳+金廊+浑河+万科+大平层+首排河景+先进城市精英业主圈层。

据不完全统计，浑河河心圈内已经汇集了十几家城市豪宅，而其中万科铂萃园被认为是最能优质诠释城市豪宅价值公式的项目。无论是产品的品质还是地段的优越性，以及服务和配套都已经代表了沈阳房地产开发的较高水平。且经历过城市中心房产市场几次深度调整后，万科铂翠园依然能够保持着领军者的姿态，捍卫浑河一线河景城市豪宅价格王座。项目最近正在加推全新颐河组团，共有三栋28层封顶的板式高层，面积为210平方米和260平方米两种户型，仅150余套房源，持续热销中。

方便就是省心，有人买房是买配套；时间就是金钱，有人买房是买交通；河心即是城心，有人买房是买圈层。在配套与交通品质已经不成为问题的时候，消费水平和购买力提升之后，人们考虑的更多是浑河北岸在沈阳的地理位置和心里价值。所以不少购买了万科铂萃园的业主都曾表示，居住在此，不仅能为家人提供舒适的居住享受，还能得到相同的圈层文化生活，得到匹配自身身份的砝码，这也是只有城市豪宅才能给予的附加价值。

万科铂翠园整体价格约在14000-22000元/平。在售面积约：180㎡、200㎡、265㎡；20#20层封顶；11#、12#、19#28层封顶。在售19#、20#均价17000元/平，今年年底交房，房源不多。11#本周在售，11#8层以上可选交房标准，约为265平，2梯2户，物业费4.8元/平，预计明年年底交房。购房可享按时签约减10万、贷款99折、全款97折。 在售高层175-265平高层。12#已加推 206平、208平二梯二户，总计两个单元，12#可选交房标准，价格约在16500-18500元/平，预计2017年12月末交房。

越秀星汇云锦3号楼、7号楼、10号楼、11号楼在售，产品有装修和清水两种，整体均价15000元/㎡，3号楼、10号楼清水房均价9800元/㎡，7号楼装修房均价14000/元㎡，11号楼装修房均价16000元/㎡，在售户型建筑面积有110平、118平、148平、168平、123平。

越秀星汇云锦购房享全款98折，贷款99折优惠。

越秀星汇云锦洋房产品即将上市，产品为四层洋房，一层建筑面积127平南北（2室2厅2卫），二层及以上建筑面积145平南北（3室2厅2卫）。

越秀星汇云锦容积率3.3，绿化率30%，物业公司越秀地产(沈阳)物业管理有限公司，物业费3.9元/㎡·月。

远洋大河宸章二期洋房新品T1#-T21#，建筑面积区间149-167平，别墅建筑面积区间264-296平，全款购房可享99折优惠，按时签约可享99折优惠，老客户推荐新客户可享99.5折优惠，高层均价12000元/平-16000元/平，洋房均价21000元-25000元/平。

银河丽湾目前整体均价8700元/平米，在售产品如下：

3#户型建筑面积260平，标准层层高3.3米，三梯两户私家电梯入户设计，均价15000元/㎡左右；

6#户型建筑面积260平，均价12000元/㎡左右，标准层层高 3.2米，三梯两户私家电梯入户设计，均价12000元/㎡左右；

16#户型建筑面积160平，标准层层高3.1米，两梯两户私家电梯入户设计，均价9000元/㎡左右；

17#户型建筑面积165平、172平，标准层层高3.1米，两梯两户私家电梯入户设计，均价约8600元/㎡。

银河丽湾购房优惠为团购费1万享5万，全款98折，贷款99折。

银河丽湾交通状况：

150、105、291、166、108等在文翠路或银河丽湾下车。

保利康桥1#和3#少量大户型房源在售，均价10000元/㎡，具体户型主要是建筑面积208㎡和257㎡等多种。保利康桥紧邻富民桥，附近家乐福超市可以满足日常生活所需。

一品蓝湾项目是沈阳原生态科技型住宅，通过7大价值体系打造了室内的恒湿、恒温以及恒氧，使全年的室内温度恒定在20-26度，湿度在30-70%之间。

一品蓝湾1#均价待定，可选户型包含建筑面积170㎡至320㎡多种。1#30层封顶，3个单元，2梯2户。

一品蓝湾是江景地产、科技住宅。