准备借钱 #2090

水库论坛欧神文集 2018-08-24 09:13:42
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水库论坛微信群统一入口:wxp0769 ( 暗号:加群) 最新团购:沈阳团购火爆进行中,扫描文末二维码加小助手了解详情。 应广大库友要求,在本文末加入沈阳信息。 本文稿最后为XYK精养技巧及免费POS机信息。 炒家80%的时间在干什么? 一)数学题 首先回答一封读者来信。《长线负债率 #2

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最新团购:沈阳团购火爆进行中,扫描文末二维码加小助手了解详情。

应广大库友要求,在本文末加入沈阳信息。

本文稿最后为XYK精养技巧及免费POS机信息。

炒家80%的时间在干什么? 

 

一)数学题

 

首先回答一封读者来信。《长线负债率 #2080》发出后,有人留言评论,表示对于22%比例之低难以置信。

 

绝大多数人都难以置信。他们生活在一个《邪恶的媒体 #80》包围的环境中,文科生小编天天凭着臆想,天天造谣,污蔑职业炒家。

 

 

为什么22%就是上限。我们和你算一道数学题。

假设你把负债提高一倍。

 

假设一个亿元富人,他有10000W资产,22%负债。

总资产10000W

负债2200W

净资产7800W

 

 

如果我现在很努力,费尽各种各样方法,我尽全力“贷款倍增计划”[1],设法把“负债”增加一倍。

达到4400W。会发生什么情况。

 

 

你拿支笔算一算,“有借必有贷,借贷必平衡”。

如果你负债端增加了2200W,那么你的资产端呢?

 

或者说,你烧掉了2200W。可是钱呢,钱去哪里了?

你去澳门赌场赌输掉了

花天酒地花掉了

投资买了别的资产

 

我们看看上述列表。多军都是很“正正经经”的人,秉承着清教徒般的生活方式。

如果一年之后结账,发现账户负债多了2200W。

那么这2200W是用于消费/赌钱的概率,几乎为零。

 

“借贷必平衡”,最大的可能性,是你又增加了2200W资产。

所以你对应的,是4400W负债/12200W资产。

负债率:4400/12200=36%

 

 

且慢,“负债增加一倍”,绝对不是一夜之间可以完成的。

一笔贷款的流程,可能就要三四个月。这些事说说容易,可真要去做,都是案卷累牍做死人的文书事。

所以“贷款增加一倍”,你至少需要一年“时间”。

 

而一年时间,楼市又升了20%。等你做完了之后,房价又涨了。你的资产不是12200,而是12200 * 120% = 14640W

负债率:4400/14640=30%

此外,你的贷款总是在不停地归还中。本金始终在缩水,所以最终数字是29%左右。

 

这告诉我们的是,“哪怕你竭尽全力”,而且彻底做零首付,而且一年之内把贷款规模翻翻。

你的负债率,也不过从22%升到了29%。

而第二年呢,他又降下来了。

 

 

在真实的实战之中,“贷款增加一倍”是根本不可能的。

因为你的十几笔贷款,是经年累月积累下来的。是许多历史遗留,当年偶然的情况下才贷得出的。

现在让你再贷一遍,你都贷不足。更何况还要期待“翻翻”呢。

而真实世界,零首付也是不可能的。要搞这些贷款,资产只会增加得更多。

 

结论就是:

如果你是一个本本分分的人家,钱不是去赌博输掉,不是花天酒地。

纯粹地要靠投资运作,22%我已经绝望了。30%这辈子无望。

 

 

二)融资

 

言归正传,讲回本章的主题。

在上一节中,我们说到了;

“若想要保持负债率不变,则贷款需要和房价一样迅速增长”。

 

 

知道了这个概念,才理清楚了你今后行动的“主线”。

职业炒家的主要工作是什么?

 

社会上对于“职业炒家”有着巨大的误解。

最底层下贱的看法,集中在一个“炒”字。

它们以为楼市是和股票一样,要翻来覆去“炒”的。

 

股票之道,要坐庄,要对敲。要制造新闻,要烘托热点。

要人为地营造交易量和K线图。

散户看见涨了,“因为涨所以涨”,跟风冲进来。大鳄才可以吃鱼。

 

 

于是最底层最低贱的那批媒体,把炒楼称为“炒”。好像职业炒家天天都泡在交易所,每个月买卖几十套,并且联手对敲价格之类的。

 

 

而第二层的看法,则是认为炒家以“笋盘”为主。

第二层的看法,炒家就是骑着一个小自行车,天天在大街小巷串来串去。

职业炒家每个月看几千套房源,对整个地块了如指掌。一旦有笋盘便宜货冒出来,第一个就扑上去。

对于“分答”咨询购房意见的。绝大多数也集中于这一类类型:“yevon_ou老师,您看哪个版块潜力更行”。

事情的真相呢。

真正的职业炒家,80%的时间,

在搞钱

 

 

嗯,差不多就是80%的时间,以及80%的精力心力资源关系。

还有5%的时间在交易。

还有15%的时间在看房。

 

职业炒家到了后期,全部的工作就是

去搞钱,去搞钱,去搞钱。

 

 

你要说什么“扫街,挖笋”,职业炒家是有,但不是重点。

你真的要问我,我都答不上来。或许比我更熟悉市场的人大有人在。

 

为什么会发生这种状态。因为“市场上不缺单子”。

市场上真的不缺单子,可以说简直就是“遍地黄金”。

 

 

市场上的投资和商机多到了如此程度,以致于我们随随便便拉一个单子出来,就能做到“单利100%”

具体单利100%,还是单利120%,其实也没多大区别了。

 

而限制你的瓶颈是什么呢。瓶颈是“没钱,没钱,没钱”。

行情如此好赚,随着上海楼市从80000/m走向250000/m的过程中,任何一套房子买进就是赚。

 

所谓“木桶短板”理论。整个系统中最短的一块板,是融资钱不够。

而至于买什么,已经不重要。不值得花太多的精力关注了。

 

 

 

三)持久的贫穷

 

多军的特征,是持久的“贫穷”。

 

 

以前我有个兄弟,大富,做实业的。

他看我整天愁眉苦脸的,问“烦心啥呢”。

我说,“缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”。

他说,“缺多少呢”。

我说,“300”

“哎,那愁什么呢。哥借你300,一醉借千愁”。

 

 

过了几个月,他又见到了我。见我愁眉苦脸的。

“烦心啥呢”。

“缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”

“缺多少呢”

“300”

“不是刚给你300么”。

“缺600”

“得了,600”.

 

 

再过了几个月,他又见到我。见我愁眉苦脸的。

“烦心啥呢”。

“缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”

“缺多少呢”

“300”

“不是刚给你600么”。

“缺900”

“行,我算是了解你了。给你哪怕再多的钱,你永远都不够的”。

“你丫就是个无底洞”。

 

 

为什么不够呢。

不够的原因,主要是现金的回报高,单利100%。

以前有个匈牙利人,在《资本论》的第279页,注解栏写下这样一段话,“如果为了200%的利润,许多人就不惜…………”

 

 

炒楼这一行,最关键最大最大最大的痛苦,就在于“回报太高”。

同时,他又是单利。不是复利。

因为宏观调控的阻隔,你不舍得把房子卖了。套现就有+25%的亏损税。

 

 

这就导致了你永远没有现金。

现金的回报既然如此之高,你肯定把所有的子弹都打光的。

而你眼睁睁地看着还有大量的80~100%年回报项目漂在眼前。

心在滴血。

 

 

 

四)跪着借钱

 

职业炒家80%的时间和工作,是“去搞钱”。

相对于“多买二套”的诱惑,“深度优化”的单套意义并不大。

所以我们主要的精力,都要放在资金运作上去。

 

 

如何融资,主要有三条管道;

1)信用卡

2)银行贷款

3)私人借贷

 

如果以此为纲领的话,则接下来几篇,会逐渐进入《信用卡卷》《银行贷款卷》《拆解借款卷》,此为纲目。

 

 

五)值得

 

最后一个问题,是“这样做是否值得”。

我们的回答是,看清楚了,“完全不值得”。

 

可以见下图表格;

 

这张表格,显示的是“完全没有负债”“负债10%”“负债22%”三种情况下,财富的增长速度。

假如楼市升20%的话,一年之后他们的“净资产”增长分别是20%,21.7%,24.2%

复利。

 

 

你仔细看这个结果,发现“差别”并不大。

如果你使劲地维持着“22%”的负债率,年复一年使得负债跟随着房价的速度在上涨。

这是一件极端极端艰难的事,充满了痛苦。充满了绝望。

 

而你的回报呢,微不足道,大致也就是“20%”和“24%”的区别。

其差别,仅仅是4%四个百分点。

复利每一年。

 

 

4%看似很多,但如果放十年,我也就比你多+50%净资产。

和这个过程中遭遇的苦难相比,“坚持完美”收获幸福回报几乎微不足道。

 

因为你资产规模非常非常庞大之后,你的贷款没办法也变得很大。

如果仅仅22%的杠杆率,那和0%也没什么区别。也就跑快了一点点吧。

值得么,亿元富人真的差这几百万么。

 

 

你设想一下,假设你是一个“亿元富人”。

在某一个机会,你抵押出了400W。去买一套笋盘,抵押再加七成按揭。

这套单子可以算做得非常之“完美”。一段时间之后,400W就变成了800W,你净赚400W。

 

一枪头猛赚400W,这个在任何一台“老娘舅”电视节目之中,都是值得吹嘘的大话题。

如果是市井弄堂,大概可以吹三代人。

 

爷叔们喝着老酒,赤膊马甲抽香烟。

侃着你如何无中生有,传奇式的经历先是套取现金出来,然后买入笋盘,斗智斗勇。

最后放大杠杆按揭,房价如期望般的大涨,赚钱如流水般的容易。

 

 

OK,这些都不错。这些都很激动人心。

可是,then?

如果你不是棚户赤脚滚地龙,不是“四百万改变人生”的阶层。你是一个拥有10000W的人。

再多400,相当于10400W,SO WHAT!

 

 

净赚400W这种事味同嚼蜡,真的一点意义也没有。

真心烦,懒得干。

努力维持着22%的负债率得不偿失。“空手套白狼”去赚400W得不偿失。

 

这是一种很复杂的精神境界。

在目前还很初级的阶段,说了你们也不懂。

在以后会慢慢展开知晓吧。

 

 

(yevon_ou@163.com,2016年6月18日晚)

[1]《贷款倍增计划》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=14903

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沈阳国奥新城项目

一:项目介绍

国奥新城坐落沈阳市沈北新区道义板块,南临大学城。

商业配套:信基城、红星美凯龙、积家购物、华润万家、奥特莱斯

交通:沈阳新高铁北站,2号线蒲田路站距离300米

教育配套:朝阳一分校、雨田中学、沈师附小、七中分校、

医疗配套:距离项目500米医大二院沈北分院

休闲配套:方特欢乐世界,沈阳影视基地,盛京古城,七星水世界、北汤温泉,东北亚滑雪场,仟睿达冰雪世界沈阳怪坡和虎园,七星山、辽河湿地,石佛寺锡伯族小镇,仟睿达水上世界,辉山观光牧场,薰衣草庄园,稻梦空间

二:项目优势

1、全部现房。

2、地铁口上盖物业,真正的地铁房。地铁2号线蒲田路E出口北行300米。用时3分钟。

3、价格最低,对比周边项目性价比较高。

4,容积率3,绿化率30%。

5,占地面积约4万平米,建筑面积约12万平米。

6、沈阳诚大新生活物业服务有限公司,具备二级物业资质的专业物业服务管理公司,以“国奥现代城”为总部基地,开拓延展了沈城多处物业托管项目,如:梧桐新村,梧桐苑,梧景1号院,诚大数码国际广场A\G\D\E座等项目,收获了省市相关部门的多项荣誉奖励。目前旗下的五大项目部收费率常年保持在98%以上,成功的以资深管理实力及优质行业口碑跻身于省内一流物业服务公司的行列中。

三:高流通性

项目在国际会展中心和医大二院旁,周围被辽宁大学、沈阳药科大学、辽宁美术学院,中国医科大学,沈阳航空航天大学等众多本院校环抱,定位北部副中心,大学城商圈。出租率非常高,未来流动性非常高。现房,市场租金单房1600左右,两房1800左右,三房2200左右

  团购流程:

1、面积:46-101平米,折后总价27万起一房,两房,三房,本次开2号楼,共175套。

2、价格:折后均价5900左右(此价格为享受了所有折扣和团购优惠的折后价)

3、团购:参团即送一万购房款,再享折扣。团购费0,团购费0,团购费0

4、可按揭:首付2成起,白户可并发2-3套(看资质)。

5、全款可分期:在3个月内付清全款,签约时付三成,1月后再付三成,最后结清四成。

6、按揭98折,全款分期97折,一次性全款96折

沈阳恒大名都项目

沈阳“恒大名都”团购项目介绍

一、 核心卖点:

1.稀缺的全款分期,不占贷P,不占贷P,不占贷P

2.首付5%锁定一套三居室

3.可更名,出货时相当于一手房

4.恒大全国公开两年内无理由退房

5.精装1500 每平交付,精装价格与片区清水房持平

6.恒大不定期有提前还款优惠,最近几次相当于 85 折的力度。

7.全款分期客户可全部远程操作,可不来现场

二 、项目介绍

1、项目名称:恒大名都

2、项目地址:沈阳市苏家屯区南京南街 1001 号

3、项目简介:

沈阳恒大名都项目占地面积为 35 万㎡,建筑面积 113

万㎡,整个项目分三期开发。园区规划优秀,双湖双会所,1 万平米的私家大湖,10 万㎡的皇家园林景观,拥有 5300 ㎡的综合会所、2.3万㎡的运动中心,同时社区商业、配套设施一应俱全,充分满足小区业主日常生活、饮食、起居、健身等各项的需要。

目前在团的 39和44号楼,面积区间为 110-132 ㎡,户户南北通透,赠送 1500 元/平装修,以“9A 级”精装的理念贯穿选材,装修过程。为您免去了装修的烦恼,真正做到了省时,省力,省心,更省钱,让您拎包入住。并新增新风除霾系统,为您提供一个健康、舒适的居住环境。

4、项目优势:双地铁盘,学区盘 ,改善盘

5、团购优惠

价格比售楼处额外优惠 2 %,同时团购客户独享全款分期+更名政策。

6、团购户型为 :

39#楼:一梯两户 32 层封顶。

44#楼:一梯二户 32层封顶。

三、付款方式

1、全款分期

全款分期五次付款。签约时付全款 5%,随后每半年付全款的 20%、25%、25%、25%,两年内付清并享受一次免费更名政策。

全款分期不查征信、规避限售!只需要身份证就可以!不需要到案场,全程邮寄合同

不备案可更名,备案后不能更名,客户可根据自己意向选择。

注意:全款分期付款方式仅针对团购人员,自然到访客户没有此项福利。

各位库友如需踩盘,可以委托他人或者电话询问,本人到场请勿留下真实身份信息(包括但不限于姓名、电话等),否则被认定为自然到访客户,无法享受团购折扣。

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