市场调查:解析一河两岸城市豪宅的价值指数

从单位宿舍到福利分房，从动迁上楼到棚户区改造，20年前沈阳楼市尚处发育阶段，人们对住宅的需求还停留在解决“一家人挤在一间房”问题的阶段。

进入房地产黄金10年，环境、交通、配套、户型、品牌、服务…众多细分项成为了评判一个房子好坏的综合性因素，不同的置业层次，也在这众多细分项中各有侧重，尤其是引领一座城市住宅发展方向的城市豪宅置业群体，他们的选择更能体现出城市发展的方向和人居变革的目标。

20年后的今天，星霜荏苒，流年仿若滔滔浑河，逝水向前，沈阳人的居住方向从传统城心居住到大规模向成交迁移发展，再到回归城市中心资源居住区域——浑河两岸主城的河心圈，尤其是城市塔尖人群对于浑河的眷恋可谓情深意绵。浑河，作为沈阳的母亲河，也在这20年的历程中见证了时代的前进的步伐，见证了沈阳的人居故事与城市变迁。

临河城市豪宅的价格崛起

每个伟大的城市都一条伟大的河流，正如塞纳河之于巴黎，泰唔士河之于伦敦，哈德逊河之于纽约，这些河流边人居正是那个城市人居的窗口和典范。

在沈阳，浑河就是这条伟大的河。

400多年前努尔哈赤借浑河之利巩固了江山社稷，然后有了盛京古城，有了共和国的长子，有了东北老工业再振兴宏图下的大沈阳。

浑河至高无上的地位，也在沈阳城市建设的各个重要阶段得以充分体现。自古至今拥有河流的城市都陆续经历了临河而建、跨河发展的时代，从以河为界转变为以河为中轴线，这也是现代化大都市的标志。

依托于浑河优势资源的沈阳也不例外，最近几年浑河沿线的变化可谓日新月异，城市发展逐渐由以金廊为主轴转移到以浑河为东西主轴的格局。同时，以万科铂萃园为代表的城市豪宅集群进驻浑河沿线，形成城市豪宅高端居住带。

2017年伊始，沈阳依托浑河实施“一河两岸河城共建”战略，围绕路网交通、生态景观、服务配套和产业发展等四大主题实施十大工程，全面提升一河两岸的品质，城市发展重心南移，将浑河建设成一条美丽的城市内河，浑河迈入第四个增长阶段，浑河价值正在迅速崛起。

但是，与上海、广州以及人口规模近同的重庆等城市类比，浑河价值还更待深挖。万科铂萃园相关负责人这样分析，从目前来看，沈阳浑河的城市豪宅价值并未得到充分利用。随着城市发展及转变，开发商将告别单一扩张模式，会以携手城市的模式共同推进内涵式发展，一河两岸的综合开发也将作为沈阳重要的发展轴线。受浑河资源的稀缺性限制，未来河心圈的升值潜力最为巨大。

河心圈城市豪宅的价值体系

何为河心圈？

有专家这样描述：以浑河为轴心，执金廊为手杖的未来城市中心的“河心圈”是金廊银带交汇点沿浑河向东西延长5千米的画出的椭圆形浑河圈，在未来也将成为城市的主要图形。

而位于河心圈内的首排城市豪宅更成为众人趋之若鹜的理想居所。房源稀少，需求旺盛，有调查表明供求比几乎达到1:10，其稀缺性显而易见。

据新华网调查，在沈阳人心中，最名副其实的河景房只有一类，即浑河北岸首排城市豪宅，比如万科铂萃园。说白了，就是需要在地段，资源、品质、配套、服务、圈层和升值几方面全部占优。

由此，可以推导出城市豪宅的价值公式，即：

城市豪宅价值=地段+品牌+产品+配套+服务+圈层+升值。

推算到万科铂萃园版本：万科铂萃园单价=沈阳+金廊+浑河+万科+大平层+首排河景+先进城市精英业主圈层。

据不完全统计，浑河河心圈内已经汇集了十几家城市豪宅，而其中万科铂萃园被认为是最能优质诠释城市豪宅价值公式的项目。无论是产品的品质还是地段的优越性，以及服务和配套都已经代表了沈阳房地产开发的较高水平。且经历过城市中心房产市场几次深度调整后，万科铂翠园依然能够保持着领军者的姿态，捍卫浑河一线河景城市豪宅价格王座。项目最近正在加推全新颐河组团，共有三栋28层封顶的板式高层，面积为210平方米和260平方米两种户型，仅150余套房源，持续热销中。

方便就是省心，有人买房是买配套；时间就是金钱，有人买房是买交通；河心即是城心，有人买房是买圈层。在配套与交通品质已经不成为问题的时候，消费水平和购买力提升之后，人们考虑的更多是浑河北岸在沈阳的地理位置和心里价值。所以不少购买了万科铂萃园的业主都曾表示，居住在此，不仅能为家人提供舒适的居住享受，还能得到相同的圈层文化生活，得到匹配自身身份的砝码，这也是只有城市豪宅才能给予的附加价值。