五大热点解密2019沈城楼市走向

    2月11日（正月初七）新春排名前列个工作日，沈阳各楼盘以不同方式庆贺“开工大吉”，喜庆的海报刷爆了整个朋友圈。除春节期间售楼处不打烊外，有的楼盘甚至在正月初五就开展新品认筹，营销动作一刻不停。

    伴随传统销售淡季的结束，2019年沈阳房地产市场走势愈加清晰。分析2018年全年市场表现及权威数据，2019年沈阳楼市已显露出几大热点，诸如名企加速入驻导致市场份额高度集中，购房者需求升级带动新一轮供给侧改革，几大产城项目呼之欲出等，都将是今年沈阳房地产市场的新标签。

    关键词1：土拍

    供地频率映射热点区域

    作为房地产市场的晴雨表，土拍市场的动态对未来市场走势有着至关重要的指导作用。2018年上半年土地市场较为稳定，4月出台限购政策后，土地价格保持平稳；下半年土地开始采取限竞模式，同时挂牌土地明显增多，楼面价有较大的波动，高溢价土地渐弱。

    近三年，沈阳可供开发土地主要集中于浑南、铁西和于洪三区，促成三区住宅销量始终居前，且新增了东湖等热点板块。但从去年下半年始，大东区、北皇姑增加了供地频次。

    1月22日，2019年首场土拍共拍卖包括大东区、首府新区和北皇姑在内的3宗地块，短短10分钟内，依次被金地、旭辉、华润摘得，较高楼面价4350元/建筑平方米，较高溢价率29%。依据土地供应情况，预计2019年，沈阳房地产市场还将增加几个热点区域，北皇姑和东沈河等将位列其中。

    关键词2：市场

    名企入驻瓜分市场份额

    近两年，沈阳房地产市场出现了很多新的名字。比如，融创、金科、阳光城、中梁及新城控股等。据了解，全国房企成交金额前25名中，仅有4个尚未进驻。新进房企除融创收并购10个项目外，其余名企均通过招拍挂手段入手2-3宗地块，加速在沈布局。以新城控股为例，2018年底在沈北新区一举摘得3块地，打造居住、商业综合体。新进房企诸多项目入市后，市场进一步被瓜分，近半份额把握在名企手中。

    关键词3：供需

    “刚改”发力中意功能三房

    近几年，刚需型改善发力，小户型失宠，功能型户型备受青睐。2019年，这种趋势还将延续。面对需求的升级，房企也积极调整产品供应结构，小面积产品占比逐年走低，去年70平方米以下供应仅占比4%，小面积产品供应几乎消失殆尽。反之，功能型三房、四房产品占比增加，且市场反馈良好。受限购政策影响，高端需求被一定程度抑制。为此，“刚改”客群将是房企竞争的重点。

    目前，众房企都在不断提高项目的软硬环境获取市场认知度，其中洋房是法宝，其价值被普遍认知，成交连年缓升，未来仍有上涨空间。

    关键词4：产城

    文旅类产城大盘备受关注

    根据瑞达思数据，2018年有七个产城项目取得建设用地，其中华润与苏宁分别与沈河、于洪区政府签约，达成意向拿得沈河及于洪河滩地项目；恒大绿茵小镇及恒大童世界为企业的产品线之一。

    去年年底，华润置地“3000亩河滩地”项目和苏宁文创产业小镇两大项目呼之欲出。前者致力于打造成为集主题游乐、马戏展演、购物休闲、创新创业等多种功能于一体的大型产业综合体。苏宁规划建设全产业融合、多场景互联的标杆性产城融合综合体项目。

    同样，2019年开年之际，万科摘得皇姑区两宗地，标志着总投资120亿元的首府云城项目正式落地。首府云城项目打造创新孵化、科创办公、智慧商业、教育园区、智慧社区五大产业要素。未来，这些颇具规模的产城项目将是沈阳产城融合的加速器，对区域价值的带动和创造是决定性的。

    关键词5：地铁

    新增两线加速沿线楼盘增值

    自地铁1号线、2号线开通后，其沿线项目就是热点。地铁1号线加速了沈阳经济技术开发区发展，区域内楼盘价值上涨明显，销量居前，一直持续至今。地铁2号线是全运和道义两大人居热点区域的“功臣”，去年住宅销量位列前两位。鉴于此，2019年地铁9号线、10号线沿线楼盘，将会是市场的热点。据悉，地铁9号线预计今年5月底前载客试运营，10号线稍晚开通。依据两条线路走向，于洪新城、丁香湖、浑南大学城等区域将是较大受益者，对区域内的楼盘拉动明显。

  来源：  沈阳日报