2017沈阳楼面体之篆体:政策年里的“限价”

搜狐焦点(沈阳) 2018-01-05 09:29
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2017年,楼市革新政策不断,对于沈阳房地产市场而言着实是一个转折点。

年末年初,又到了盘点的时候。

盘点娱乐圈是狗仔天才卓伟的事儿,盘点家国情怀是新闻殿堂《南方周末》的事儿。搜狐焦点沈阳站作为一个立足于沈阳房地产市场,真实客观展现楼市众生的传播平台,今天也想盘点一下大家关注的事儿。

那就是,2017年的沈阳楼市。

经历过2016年的“困”之后,2017年终于迎来了“破”。政策转折,土地狂涨,数据持续向好……这样的市场,并不是几个简单的形容词能总结概括的。

于是,我们将2017年沈阳楼市的多面性,书写成它独有的“楼面体”,以厚重深远的中国书法,予以形象传达。只有扒开表面深入剖析,才能追本溯源楼市事件。或许是买房路上的爱憎分明,或许新政利好下的激情奋斗,又或许是土地市场上的豪气万千,令人回味,更令人遐想。

篆者,传也,传其物理,施之无穷。

篆书分为大篆和小篆, 小篆,指秦始皇统一中国以后通用的秦国文字;大篆,指春秋战国时期的秦文字。小篆较之大篆,形体笔画均已省简,而字数日增,这是应时代的要求所致。

从古文到大篆、从大篆到小篆的文字变革,在中国文字史上具有划时代的意义。2017年,沈阳楼市革新政策不断出台,对于沈阳房地产市场而言着实是一个跨时代的转折点。

是的,连续几年都处在高库存压力下的沈阳,进入2017年后却一改疲态,不仅各热点区域房价频频上涨,甚至还出现了买房靠抢的局面。各家房企在土地市场中不断上演抢拍大战的同时,众多购房者也在“挤爆”各项目的售楼处。而伴随市政南迁、“一河两岸”、自贸区建成等城市发展规划的落地,沈阳楼市也深受其影响,地价攀升,楼王频现,面对市场整体的波动反常,在坚定“房子是用来住的,不是用来炒的”这一方针指引下,沈阳政府陆续出台了多项房产新政,引导沈阳楼市走向更为清晰,而在这些政策中,最为罕见的就是出现了“限售、限价”的字眼。

关键词1:供地规模增加

2017年沈阳市住宅用地供应规模不低于2016年水平。

选择人口密集、住房租赁需求较大的区域,出让规模适宜的住房租赁用地。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、超出溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方式出让土地,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高地价扰乱市场预期。

点评:2015年、2016年沈阳土地市场供给收紧,加速去库存为市场首要目标,2017年沈阳楼市去库存效果明显,楼市供应需求量增大,因此住宅用地供应规模加大,可有效避免市场因房源短缺而导致房价暴涨。

关键词2:二套房限售“5改2”

在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内,本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。本市户籍居民购买家庭唯一二手住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。非本市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。

点评:该政策主要针对浑南、长白等热门区域,对于二环内区域均不受此政策影响,根据中原研究部数据显示,2017年,浑南区在成交面积及成交金额等方面多次蝉联榜首,而沈阳市政南迁,自贸区建立也均在浑南区内,“一河两岸”政策最大收益者当属浑南,浑南已成为沈阳购房投资者的热门选择。而长白岛经过多年发展,无论商业配套还是教育资源均以成熟、优质遥遥领先同类型发展区域,同时,由于岛内土地紧张,新房稀缺,一手房源均价早已过万,二手房源也已超过8000元/平方米;此次二套房限售政策主要是为了避免外地人涌入沈阳,特别是在浑南、长白岛等价值地进行炒房,最终导致供需失衡刺激沈阳房价过快上涨。

关键词3:限价指导

沈阳市将加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域2017年以来商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过10000元/平方米的在售项目中的未售房源,一律实行商品住房价格指导。

具体措施如下:

1.重新申报商品住房预售价格。

2.对2017年5月1日前取得预售许可证的项目,在5月发生备案行为的,其未售房源申报均价不得超过5月备案均价;在5月未发生备案行为的,其未售房源申报均价不得超过5月前最近成交月份的备案均价。

3.对2017年5月1日后取得预售许可证的项目,其未售房源申报均价不得超过自批准预售之日起至本通知下发之日前的备案均价。

4.对拒不接受商品住房价格指导的房地产开发企业,暂停其网签备案资格。

点评:2017年沈阳房价均价8278元/平方米,同比2016年的7442元/平方米,上涨11%。截止12月,浑南区均价为9080 元/平方米,区域内的多个板块项目房价均过万,涨价幅度颇高,速度过快,有些楼盘甚至出现了每月涨1000元/平米的现象,此限价政策的出台,可约束众多房企,让房价回到正常理性的价格范围中。

关键词4:一房一价

今后,所有新申请预售许可证的项目,一律按照一房一价制度申报房源价格,且6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格;备案价格不得超过申报价格且下浮不得超过5%,否则不予办理商品房合同网签备案。这一制度设计要求开发企业必须根据住宅产品品质和市场需求“精准定价”,新房一旦定价过高,很可能成为卖不出去的“库存”。

点评:为杜绝出现随意涨价现象,规范市场,此政策规定开发商售房必须严格遵守一房一价,明码标价,不能随便涨价,扰乱市场。

关键词5:公积金贷款收紧

严格遵守首套及二套住房公积金贷款标准,提高二套住房公积金贷款首付比例,对3次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。

点评:此政策同样为了抑制炒房现象的出现,保证在沈刚需购房者的置业需求,避免产生利用公积金贷款进行投资性购房现象。

关键词6:购租同权

今年7月,住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了包括沈阳在内的12个城市为首批开展住房租赁试点。新政内容集中在逐步实现“租购同权”,租房可以落户、入学、享受基本公共服务方面,建立统一的租赁监管平台,规范租赁市场。

点评:国家推动住房租赁市场发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归,有助于改善房地产市场供需结构,构建市场长效机制。在沈阳,落实购租同权的政策,主要是积极推进租房市场的发展与完善,让租房者和购房者享有同样权利的同时,促进房地产的良性发展,使供需达到平衡状态,避免出现房价过快及炒房现象

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