【半年报】旭辉林峰:逆周期投资的秘诀,是在他人恐惧时贪婪

8月15日，刚刚度过18岁生日的旭辉控股集团（00884.HK）公布了2018年中期业绩，数字颇为亮眼。

中报显示，2018上半年，旭辉实现合同销售金额660.3亿元，同比增长40%；合同销售面积431.2万平方米，同比增长68%，均创下旭辉的历史新高。

从半年业绩来看，旭辉已经完成1400亿年度目标的56%，全年业绩达标不成问题。年初，跨过千亿大关的旭辉喊出了行业TOP8的新目标，如今正在稳步向新目标前进。

旭辉集团2018中期业绩沟通会现场

随着行业步入调整期，房企们不再只聚焦于规模神话，利润、现金、负债等核心指标成为重中之重，旭辉也不例外。

过去半年，旭辉的销售现金回款率超过80%，净负债率为72%。净利润达34.2亿元，核心净利润24.5亿元，均同比大幅度增长超过50%。与此同时，上半年旭辉核心净利润率为13.3%，毛利率为33.7%，均处于行业较高水平。

在稳健的负债和优质的利润水平下，旭辉决定中期每股派息7港分，这已是连续4年中期派息。在房企普遍缺钱的2018，旭辉此举也显示了目前充裕的资金情况。

今年的房地产市场遭遇持续的政策严控，旭辉却在淡市中保持住了前些年跨越式增长的速度，实现高质量的逆势增长，究竟是如何做到的呢？

深耕一二线

狩猎三四线

作为一家千亿级企业，旭辉上半年的销售额来自全国25座城市的135个项目，这个发展半径目前看来并不算很大，却成功捕捉到了这一轮房地产市场中的热点，即二线城市和强三线城市。

当一线城市被限价困住，可提供的销售规模有限，而房地产热点行情轮动到二三线城市的情况下，旭辉已提前作出预判，持续进行战略调整，布局下沉，效果明显。最终这些二三线城市贡献了旭辉660亿销售额中的94%。

旭辉集团总裁林峰在业绩沟通会上表示，随着房地产调控因分城施策而愈加精细化，单个城市也许仍然存在小周期，但当某些城市处于下行中，另外一些城市却轮动到了窗口期，这便是旭辉的思路，把握住轮动产生的城市机会。 

旭辉集团总裁林峰分享投资策略

旭辉每个月针对各个城市进行的数据跟踪分析，帮助这家企业提前发现市场变化的趋势，此前便明确了“减一线、稳二线、增强三线”的调整。同时，旭辉增加了中西部及华南区域占比，全国化布局更均衡，平抑了部分区域因政策变化而导致的市场风险。

旭辉做出的另一项调整在于提高首置和首改产品的占比，降低改善类和商办类产品比例，因此带来了超过70%的高去化率。

虽然上半年因为城市和产品结构变化，旭辉的销售均价有所降低，但这些城市和产品，投销比也要更高，旭辉可以用同等的资金撬动更大的销售额。

青岛正阳府实景图

旭辉集团董事长林中曾表示，旭辉要投资未来，把握行业、金融、城市周期，守正出奇，开拓创新；抓住中国城市化率从50%增长到70%带来的新机会，深耕一二线、准二线，狩猎三四线。旭辉的模式不适合做长尾市场，不会进几百个城市，只会聚焦于战略型城市，每个布局的城市深耕做到TOP10。

林峰在演讲中亦提到了“提高周转率、转型大运营”，“扩大纵深”等关键词，看来千亿旭辉一二三四线城市并举，住宅占据主力的格局已经明确，这也是旭辉成为一家大企业后为了抗风险摆出的安全阵型。 

逆周期拿地

把握窗口期

房企战略的核心在于土地战略，为了建仓理想的土地储备结构，旭辉年初提出了 “扩土储、增权益、调结构，拓纵深”的土地战略，果断进行“逆周期”拿地，目前从结果上看，战略初步显效。

数据显示，2018年1-7月旭辉收购72幅地块、新进入14个城市、土储覆盖53城；新收购土地的总建筑面积达955万平方米，新增货值约为人民币1,800亿元，持续扩大战略纵深，项目“销投比”进一步提升。

重庆千江凌云实景图

纵观旭辉全国的土地分布，沿海的省域化纵深发展策略显著。自首次将触角延伸到华南后，旭辉以广佛及深圳为中心向粤港澳大湾区纵深发展，建立珠三角“一芯多核”的战略结构，上半年进一步加强了广东省及福建省的布局；并且不断开拓长三角区域“环沪都市圈”，新进入常州、衢州、徐州、芜湖、台州、南通等地，扩大该区域二三线城市的涉足范围；环渤海区域进一步扩展山东省域化深耕，新进入潍坊、淄博等基本面较好城市；中西部更是进一步渗透河南省，布局贵州、首度落子贵阳。

由此战略路径不难看出，旭辉2018上半年的土储获取加大了在二线、强三线城市的布局。截止2018年中期，旭辉在二线城市土储占比（按金额）达54%，三线及其他城市的土储占比（按金额）39%。

截止2018上半年，旭辉土地储备合共建筑面积约4040万平方米，总体平均土地成本（不包括香港项目）约为人民币6500元/平方米；2018全年可销售资源超过人民币2600亿元，分布于超过50个城市；预计2019年可供销售资源人民币4500亿元。战略性的加大纵深布局、始终以合理的价格获取土地，确保了旭辉未来的发展空间及抗风险能力。

总裁林峰、副总裁兼财务中心总经理杨欣

在旭辉中期业绩沟通会现场答疑

在拿地上，旭辉是如何做到“逆周期”把握“窗口期”的呢？林峰用“在他人恐惧时贪婪”来总结。

以厦门为例，当土地价格已经较高位下跌近30%的情况下，林峰认为可以果断出手，因为城市的经济基本面和供需关系没有变，这些土地不必担心未来的销路。旭辉把握轮动的窗口期，密集投资，曾经在沈阳一天拿下多块土地。而且趁土地市场低迷时，果断增大土地权益占比。

经过这一轮土地补仓，旭辉不仅夯实了2019年的销售弹药，为实现TOP8这一目标打下牢固基础，更是将拥有土地的总权益提升到58%。

5家上市公司

在路上

放眼更加长远的未来，旭辉不仅会聚焦房地产主业，更计划培育5家上市公司。其中旭辉旗下永升物业将成为排名前列上市的板块，并已于8月8日向港交所递交了上市申请。

下一个有望上市的则是旭辉的长租公寓品牌领寓，据悉今年领寓就将完成A轮融资。

目前旭辉领寓已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线，并于19座城市落地70个项目，管理规模逾35,000间。值得一提的是，8月9日，旭辉领寓成功在上交所挂牌交易民企首单储架式权益类REITs，获批30亿，首期发行2.5亿。

据林峰透露，旭辉领寓平均出租率达80%以上，虽然长租公寓前期投入较大，但目前能够做到每一家单店盈利，随着前期投入被逐步分摊，后续提升效益，预计明年旭辉领寓整体就将进入盈利阶段。

同时，旭辉也在通过合作版图的扩展，寻求合作的升级。今年，旭辉与银盛泰成立平台公司的合作模式，成为了地产行业合作模式创新的一面旗帜。而与圆通、苏宁、金螳螂等非地产企业的跨界合作，则让旭辉的资源整合能力得到了提升，让构建房地产生态圈成为可能。

在林峰看来，随着房地产告别暴利式发展，整个行业将逐渐向制造业回归，房企同样需要精细化管理、严格控制成本和品质，将利润率保持在健康水平。

而在此情况下，房地产+业务则像为房企打开了另一扇门，通往更多未知、充满想象的领域去发展。对于18岁的旭辉来说，不仅要在同行业中力争上游，也有能力，有必要去更新的领域探个险。

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