干货:想提前还房贷?看完这4点就明白了!

可心 2017-07-21 10:54
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随着房贷政策的收紧,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率。一些贷款时采用浮动利率的购房者就要承受利息上调、月供增加的压力。为减少利息的支出,不少贷款购房者会萌生提前偿还房贷的想法。提前还房贷要注意哪些问题?什么人适合提前偿还房贷?

随着房贷政策的收紧,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率。一些贷款时采用浮动利率的购房者就要承受利息上调、月供增加的压力。为减少利息的支出,不少贷款购房者会萌生提前偿还房贷的想法。提前还房贷要注意哪些问题?什么人适合提前偿还房贷?

这3类人会有提前还贷的想法?

在房贷政策宽松的情况下,贷款买房不仅可以减轻全款买房的经济压力,还可以抵抗通货膨胀,哪些人会想着提前还贷呢?一般来说,这3类人会有提前还贷的想法。

一是手上长期有闲置资金,又没有合适投资渠道的人。

举个例子。小A贷款买了一套房子,5年以上贷款利率4.9%。现在小A手上有100万的闲置资金,又没有合适的投资渠道,如果把钱存在银行,3年以上定期存款基准利率是2.75%,比贷款利率4.9%低不少。在这种情况下小A就会申请提前还贷。

二是房贷利率优惠被取消或者利率上调,一些贷款者会选择提前还贷。

举个例子。小B商贷买房,第一年的贷款利率是4.9%,在之后的3年内,放贷银行的贷款利率一直在随着央行基准利率的上调而上浮。假如3年后,小B的贷款利率上调到6.15%。在这种情况下,如果小B手头有闲置资金,可能会选择提前还款。

三是想将房子抵押从银行获取更多贷款进行投资的人。

举个例子。小C创业需要100万的启动资金。他有一套价值500万的房子,但还有100万的贷款没有还清。为此小C向小D借款100万,先还清银行贷款,而后又把房子抵押,从银行贷款350万(个人商品住宅抵押贷款成数最高为70%),在还清小D100万贷款后,小C手里还剩下250万的创业资金。

不同银行对提前还贷违约金的规定不同

对于提前偿还房贷,不同的商业银行处理方式不同,主要分为以下几种方式。一是无论何时还款,均不收违约金。二是在一定时期(3个月、半年、一年)内不允许提前还款,此后不收违约金。三是只要提前还款都将收取违约金。

那么提前还贷的违约金怎么计算?违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%);或规定若干个月份的利息。同时最高违约金受到合同或法律的约束。因此贷款人如果决定提前还贷,一定要细读房屋贷款合同中有关“提前还款”的规定,或者提前向银行咨询提前还贷流程和违约金的情况。

提前还贷还要区分不同的还贷方式

提前还贷除了要考虑违约金外,还要区分不同的还贷方式和利息偿还情况。借贷人还款方式可以分为等额本金和等额本息。不同的还款方式提前还贷,应视所处还贷阶段而定。

等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

提前还贷后要及时退保及解抵押

对于提前偿还全部贷款的借贷人,如果已经投保了房贷险,要携带还贷证明、保险单到保险公司申请退保或变更受益人。此外,借款人在办理贷款时,银行会办理抵押登记。如果你提前清还了贷款,就要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押,解抵押后房子才完全属于自己的财产。

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