土地价格首次破万,沈阳高端住宅市场持续上扬

仲量联行2017年沈阳房地产市场回顾及2018年展望

2018年1月15日，沈阳– “无论是优质办公楼，还是高端零售物业市场在2017年都有较大的市场吸纳和持续走好，沈阳正在开展三引三回’招商政策有望促成更多签约投资项目并积极引进资金技术人才种种向好体现出沈阳振兴的步伐不断加快，经济活力进一步增强。”仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚看好沈阳未来的经济发展态势。

与此同时，沈阳土地拍卖市场成交持续升温，沈阳大学教育学院地块“加冕”单价地王。“沈阳高端住宅市场继续升温，价量齐升。短期来看，沈阳住宅市场政策调控保持平衡，但由于土地溢价率持续走高，大牌房企改善性项目增多，将带动沈阳高端住宅市场价格继续上涨。”仲量联行沈阳分公司战略咨询部总监王传表示。

办公楼市场

2017年太原街甲级公楼新增供应，拓展市场份额。2017年全年沈阳优质办公楼市场共迎来新增供应15.9万平方米。其中位于太原街商圈的盛京保利文化中心这一个项目，就为市场贡献了约14万平方米的新增供应，占比88%。该项目是以艺术品交流、休闲、教育、文化创新中心为主体，打造的东北排名前列文化型商务办公楼项目。办公楼与文化艺术的融合开辟了东北地区办公楼市场创新发展的新方向。该项目的入市也为甲级办公楼相对缺乏的太原街商圈注入了新力量。

沈阳优质办公楼市场需求活跃。2017年，沈阳优质办公楼市场净吸纳量超过11.8万平方米，市场整体空置率录得27.1%，同比下降0.1个百分点。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示：“虽然市场存量仍在扩容，需求的持续增长仍然为整个市场的发展奠定了良好的基础。”临近年底，业主采取灵活的租赁策略吸纳客户，需求主体包括金融、保险、科技、专业管理服务等行业，其中保险业需求增加明显。

优质办公楼租金稳中有升。2017年，尽管存量居高，但整个市场的租赁依旧活跃，沈阳办公楼市场租金呈稳定上升态势。截至第四季度末，整体市场租金录得68元/平方米/月，环比上升0.9%，其中甲级办公楼平均租金录得88元/平方米/月。

2018预测：市场供应压力仍旧存在，业主信心平稳。2018年，沈阳办公楼市场将迎来多个项目入市，市场供应压力持续增加，租金方面亦面临压力。但沈阳市通过打造国际化营商环境、实施“三引三回”政策，正积极促进沈阳招商情况向好发展，特别是第三产业和现代服务业的回归，将促进优质办公楼的需求持续稳步增长。

零售物业市场

2017年沈阳零售物业市场复苏。玖伍文化城、沈阳印象城、国瑞购物中心等项目相继进入市场，带来新增供应21.5万平方米。市场的持续向好也反映出沈阳零售物业市场正持续回暖，开发商市场信心回增。

第四季度入市的国瑞购物中心，是国瑞置业首次布局东北地区的商业综合体项目，填补了大东区东部板块无优质零售物业项目的市场少有。该项目是以儿童主题娱乐体验为主的区域型购物中心，引入沈阳排名前列大型机器人乐园，以高科技实现对儿童及家庭型客户的吸附能力。

特色、体验类产品成市场新活力。市场需求业态丰富，商务功能性餐饮业态受热捧。受助于CBD商圈办公楼集聚带来的大量办公人群，商务功能性餐饮品牌表现活跃，零售项目与办公楼项目呈现客户共享的局面。如华府天地购物中心吸引多个餐饮品牌进驻；市府恒隆广场B1层除增加餐饮品牌外，屈臣氏、每当便利店等零售配套业态占比走高，满足周边办公人群需求。

仲量联行沈阳分公司零售地产部经理黄岩表示：“在功能性消费转向品质消费的大趋势下，消费者的需求呈现出多元化、个性化以及品质化发展的趋势，更注重休闲和娱乐体验。”2017年，优质购物中心项目更加注重特色性的打造，时尚主题街区涌现，如大悦城4 主题街区、中兴新一城的长安里文创生活体验区、沈阳印象城的“都市秘境”文艺主题街区、国瑞购物中心的211文创街区等。零售物业项目纷纷通过以主题强项目辨识度，为消费者营造良好体验环境。同时，现有存量商业业态配比也愈加多元化，休闲、餐饮、娱乐等占比逐渐增高，甚至成为主体业态。如兴隆大奥莱吸引众多新兴餐饮品牌入驻，不再满足单一零售业态，原来以餐饮为主的沈阳天地转变为集餐饮、娱乐、培训等于一体的综合项目。

品牌抢驻商场首层，本季度零售市场租金上涨。随着需求的回升，沈阳零售物业市场在2017年稳中有升。截至2017年底，沈阳零售租金与去年同期相比上涨了近3个百分点。首层商铺越来越受到众多商家的青睐，其招租业态也呈现多元化趋势发展。但部分物业二层及以上空间仍存在大量空置，租金亦与首层有明显差距。因此表明项目租赁策略仍需调整，通过注入更多商业元素，充分利用现有空间。

2018年预测：沈阳零售物业新增供应持续走高，商圈及业态类别都将进一步细化。此外，沈阳零售商圈也将进一步分化，太原街、中街商圈被分流的趋势将越来越明显。目前居住密度较高但商业发展仍有少有的长白区域备受瞩目，万科鹿特丹生活广场、万象汇、中海和平之门等项目纷纷计划抢占长白市场空间，未来几年，长白将陆续出现更多的购物中心。

未来，市场体验型以及融合性新业态将继续入驻沈阳，成为未来各大商场的主营业务。体验式业态也将成为各大商场之间比拼的主要方向。预计轻零售、重餐饮、积极发展教育培训将成为沈阳零售物业市场的发展趋势。

工业物流市场

电商与第三方物流强势领跑租赁市场。受惠于“双11”、“双12”购物节的强劲物流配套需求，新项目在入市后不久即接近满租。2017年，沈阳高标准仓储市场净吸纳量达到43万平方米，空置率录得22.87%，较上季度下降10个百分点。京东、电商巨头阿里巴巴的物流平台菜鸟等均有大面积租赁成交。

租户对仓库质量要求提升，促进仓储改造升级。随着消费需求的不断升级和物流地产供应量的收紧，顺丰等各大品牌租户正在整合仓储面积并布局区域配送中心，众多零售品牌正逐步扩大其仓储面积。 “出于对仓库的集约性与安全性等多方面考虑，租户对仓库质量的要求不断提升，青睐高标准仓库的租户数量持续增长。”表示，“这在进一步提升沈阳物流市场对于高标准仓库需求的同时，也会对低标准仓库的需求及价格形成较大冲击。” 目前，沈阳高端物流仓储主要集中于铁西区和浑南区。

核心区域优质仓库供应紧张，推动租金增长。受制于城市发展引发的土地供应紧缺，工业及物流项目用地分配更加紧缩。2017年，沈阳新增供应与去年相比显著收缩，新增供应量仅为去年同期的一半。诸如中储仓库等占据城市核心地段的物流仓库面临拆迁问题，未来核心区域的优质仓库将越来越稀缺。目前，沈阳传统物流区域经济技术开发区、浑南电商产业园区已无大面积的高标准仓库余量，供应紧缺致使市场租金上扬。截至第四季度，沈阳市整体物流仓储市场平均净租金（不包含物业管理费）录得0.75元/平方米/天。

2018年预测：仓储物流市场改造升级成趋势，投资市场继续升温。 随着高标准仓库供应的持续紧张，我们预计未来对于低标准仓库改造再提升的机会将越来越多，这将引领沈阳物流市场向高品质发展。同时，物流地产市场逐渐成为机构投资者追逐的热点。万科等国内开发商在积极布局物流市场的同时，国内私募基金对物流地产市场的兴趣也在持续升温。国内庞大的零售消费和飞速发展的电商将带来对物流仓储空间的巨大需求，这势必将引来更多投资者的关注。预计2018年，沈阳市将持续有大量高品质工业地产项目投放市场，优质物流仓库新增供应量将达到65万平方米，在数量和质量上都居东北地区首位。作为东北振兴的排头兵，沈阳将吸引越来越多制造业、新兴技术产业和外包服务业等企业进驻。国内和本土企业将成为继外资企业和大型国企之后，沈阳工业市场租赁和投资的主力，沈阳高标准仓库市场较大的发展空间。

高端住宅市场

2017年沈阳住宅市场持续火热，价量齐升。无论是市内核心区还是外围新城区，都吸引着一众品牌开发商扎堆抢驻，热销区域层出不穷。除本土客群外，外地返乡及外地投资性客户也进一步推升了沈阳住宅市场的需求。截至2017年底，沈阳住宅市场成交量超过1,807万平方米，较去年增长6%；成交均价较去年上涨11.5%，录得7,574元。

政策继续收紧引导市场稳步发展。2017下半年沈阳进入房地产市场调控新阶段。6月，沈阳市政府出台“十三条”房地产调控政策； 8月，市政府发布“限售”等新政，主要针对投机性购房，以“稳定住房价格预期”；第四季度，银行贷款政策继续收紧。沈阳住宅市场的调控政策由过去的以“去库存”为主转变为以“稳房价”为主。针对不同客群进行的个人住房贷款首付比例上调，增加了外地人来沈购房的难度。因此，本地刚需改善型客户仍为沈阳市场购房主力，这也促进了中高端住宅市场价格的走高。截至2017年底，沈阳高端住宅平均价格录得11,109元/平方米，较去年同期上升14.9%。

土拍市场屡创新高，各房企逐鹿沈阳市场。2017年沈阳“高单价”、“高溢价”地块频出。截至年底，住宅市场销供比进一步上升至1.46，保持供小于求。市场销售的逐步升温带来了库存的减少，开发商特别是品牌开发商增加土地储备的意愿明显。面对年底的土地放量，开发商展示出极高的拿地热情，沈阳土拍市场在第四季度迎来热点，成交价格屡创新高。位于沈河区的“沈阳大学教育学院地块”由金地以地价12,900元/建筑平方米，总价18.07亿元收入囊中，成为2017年沈阳单价地王，这也是沈阳居住用地楼面价首次过万。

由于城市核心地块逐渐稀缺，各房企之间的博弈将愈发激烈。截至第四季度末，沈阳住宅土地成交楼面地价均价达4,891元/平方米，同比增长超过一倍。预计未来价格将持续上涨，住宅价格也将随之上扬，品牌房企+高地价，将进一步带动区域的发展。

2018年预测：沈阳住宅市场将持续有新增供应且价格将稳定上扬。尽管从目前来看，短期内政府对于楼市、信贷的调控政策没有松动的迹象，在全国“稳房价”的主基调下，沈阳住宅市场调控政策将保持平衡，仍将处于为了市场平稳健康发展阶段。但总体来看，今年众多品牌房企拍得的地块，可能会在2018年下半年集中释放。楼市向上、土拍活跃或将成为下一年楼市发展的牵引力，市场数据仍有可能维持高水平。