沈阳豪宅区南移 星河湾首推大户型产品逆势突围

“在楼市整体低迷的行情下，沈阳高端住宅市场受到的冲击最小。” 某位资深业内人士这样表示。

据新峰地产数据显示，2014上半年，沈阳楼市供应面积同比下降25%，成交面积同比下降24%，其中商品住宅成交面积同比下降了27%。

数据显示，上半年沈阳300㎡以上项目，共售出77609㎡，占总销售面积的1.71%，与上年同期近乎持平。尽管商品住宅市场成交量持续走低，但对于豪宅住宅市场来说，市场波动范围较小。

以沈阳星河湾为例，凭借549㎡及690㎡的大户型产品，在预售期15天内所预售出的总价800万以上的房源，就已经达到去年沈阳同总价房源总量的50%以上。

对此业内人士认为，对于豪宅市场来说，项目保值性较高，并且不排除未来房价有走高的可能性。这也是为什么沈阳星河湾，能够以大户型产品在逆市突围的原因之一。

沈阳星河湾 大户型产品逆市突围

随着刚需盘利润被大幅挤压，“商品住宅高端化”已经成为沈阳房地产市场的一种发展趋势。自2010年以来，大批市区内豪宅产品相继入市，与之相对应的，则是客户需求激发的明显不足，以及大量豪宅项目的去化率难题。

2014年，作为战略细化转变后的排名前列项目，沈阳星河湾以集团二线城市作品“样本”的姿态，亮相沈阳市场。随后，针对沈阳星河湾销售业绩的种种猜测，不绝于耳。

直至今年7月，沈阳星河湾预售启动后，方向外界证明了星河湾的实力。

据沈阳星河湾方面透露，自7月6日至7月末，沈阳星河湾共接待到访客户近3000组，日均到访量为150组。同时还透露，首批推售的货源集中在549㎡及690㎡的大户型。

豪宅阶层逐渐向上固化

按照沈阳市房产局备案数据，沈阳销售排名靠前的三个市区内豪宅产品分别为，华润中心悦府、万科柏翠园以及中粮隆玺壹号三个项目， 记者统计三个项目各户型产品销售情况发现，300平以下面积段的产品，占中粮隆玺壹号销售总套数的99%；占万科柏翠园总套数的74%；占华润中心悦府销售总套数的99%。其中，180-300平面积段产品均为上述三个项目的主力销售户型。而与三者不同的是，沈阳星河湾是以549㎡及690㎡的大户型产品，夺得的市场份额。

对此业内人士认为，在豪宅市场竞争日趋激烈的同时，市场正面临细化和分类。豪宅在不同阶段表现出不同的特点，从地段论豪宅，到以建筑论豪宅，再到集各种优质稀缺资源的综合体，豪宅的附加值在不断提高，而现在的高端消费者对于豪宅与生活的匹配程度更加看重。

谈及淡季之下豪宅市场突围之道，该人士则表示，在他看来并不存在豪宅突围之说。“豪宅分为两类，一类是像星河湾这种能够支撑得住的豪宅，另一类是自己把自己定位成豪宅的住宅项目。”对于排名前列类豪宅而言，尽管金字塔尖客户相对较少，但会有一个持续而平稳的销售走量，而对于第二类“豪宅”来说，定位偏差则会导致销售困境，难以突围。

因此，对于沈阳星河湾的认筹情况，该人士认为：“目前的数字只是估算，不过仍在情理之中。星河湾的定位是豪宅，属性是纯自住，因此对于沈阳的富豪圈层有着强大的吸引力。而大户型产品，在一定程度上使居住阶层向上固化，确保了居住圈层的纯粹。因此其去化速度，或许会区别与以往的市区内豪宅产品。”

未来增值空间巨大

胡润研究院发布“2014富豪消费价格指数”显示，今年拉动富豪消费价格上涨的前三大主力品类分别是豪宅、游艇飞机、教育。去年主要是奢华旅游、配饰护肤品和汽车。在所有品类中，豪宅价格涨幅较大，达到12.6%。其中，在上海买一套350平米的高尔夫别墅要比去年多花600多万，达到2500万，涨幅高达34.2%，成为97个商品中涨幅的排名前列名。而豪宅也是过去8年平均涨幅较高的品类。

某房地产研究院研究员严跃进表示，豪宅市场涨幅大，和豪宅市场产品特点有关。随着豪宅市场未来土地供应减少，未来的稀缺价值会加大。在消费价格上涨中排名排名前列也是可以理解的。

沈阳星河湾的首批认购客户表示：“选择星河湾主要是看重产品未来的价值空间。”

该客户表示，优质豪宅产品的产品力是体现在各个方面的。从前期的规划到中期的建筑细节，到后期的装修或者物业等各方面。在目前看来，沈阳星河湾肯定是较为出彩的。星河湾不仅在自身品质上内外兼修，产品的附加值也为购房者青睐。

“首先在地段上，沈阳星河湾选址中央板块。区域内的硬件设施是超前50年规划的，尽管目前区域内人气不旺，但对于豪宅项目来说，安静则是必备的条件。”该客户对记者说。

另外从居住人群上看，沈阳星河湾的购房门槛较高，保持了居住圈层的纯粹性，而这个圈层决定了沈阳星河湾社区的软件和价值，该客户认为，“星河湾本身是一个超大型的项目，五星酒店、五星会所、较好的幼儿园等设施还没有完善，给星河湾一个想象的空间。同时作为一个百万平的项目，未来还将有4、5年的销售周期，星河湾未来产品价值还将有很大的提升空间。”

业内人士认为，先进富人们对市场的嗅觉更为灵敏，对豪宅的需求等级也在持续走高，未来沈阳星河湾或许将会打造一个新的富人区。