数字 · 科技助力智慧地产,中国金茂走出创新模式

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地产科技系列访谈排名前列站

“坚持创新核心地位，加快建设科技强国”是我国十四五的战略目标，科技赋能已经成为房地产转型升级的主要方向，而地产科技相关的初创公司也成为了创投领域的主要部分。在刘洪玉会长的带领下，专委会将“携手地产科技·引领高质量发展”作为核心宗旨。

由清华校友总会城乡建设专委会（简称“专委会”）、清华大学恒隆房地产研究中心（简称“房地产中心”）以及焦点研究院（简称“焦点院“）共同发起了“中国地产科技企业调研”。本项调研将通过对地产科技类企业的深入走访，探索先进企业的创新路径和初创类企业的创新现状，并尝试展望地产科技的未来发展方向。

12月3日，工作组进入了本项调研的排名前列站—中国金茂控股集团有限公司（简称中国金茂），并对中国金茂创新发展部总经理杨荣旭理事（水利系03级）进行了深度访谈。杨荣旭学长详细介绍了中国金茂“一纵一横一体系”的创新规划和具体实施情况，并与大家共同探讨了我国地产科技的未来发展方向。

访谈内容

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一纵一横一体系全面发展，保障科技元素全覆盖

专委会委员: 请您简单介绍一下中国金茂科技的组织架构？团队规模，在集团内部的定位。

杨荣旭:中国金茂是中国中化集团下属的房地产上市平台。中化集团本身是央企，而金茂是香港上市公司，因此受到央企规则和香港上市公司的双重管控，使得公司在科技创新方面需要面对更多条件的限制，这对于我们来说也是一种促进，能够从更加长远的角度，深度思考科技对于公司、对于行业的赋能到底是应该如何发展，同时也让我们的执行更为贴合公司的发展阶段，在面对行业的波动时也会更加从容。

具体而言，金茂是“7+8”的平台，其中7为7个区域公司，包括华东区域公司、华北区域公司、华南区域公司等，都是我们的开发公司，以买地、建房、卖房为主。而其他8个公司叫专业平台，有酒店集团、商业集团、装饰公司、物业事业部，其余4个则跟科技有关，包括金茂资本、金茂绿建、金茂教育、金茂云服。这些公司可以被分为3类，排名前列类是7家开发公司；第二类是4家持有服务公司，第三类则是新业务公司。在集团层面金茂设立了创新战略部，上述三类公司由CTO负责技术指导工作，创战部协调各分公司之间科技资源、合作的协同工作。

专委会委员: 每个业务线都有一个CTO，说明技术已经深入到每个业务线，那是如何协同和相互赋能，从集团角度又是如何统一的管理呢？

杨荣旭:每个业务线CTO负责的内容是不同的，依据不同业务情况，CTO的职责，包括关注的重点都不相同。这与传统意义的纯技术负责人是有区别的。比如：开发公司CTO主要管控在产品环节、设计环节和施工环节，在交付环节、投资环节的技术渗透相对较小，我们经过一段时间也实践发现确实是这样，所以是有所侧重。

而新业务板块的CTO管理的就是科技性业务，比如智慧能源中的能源站业务，CTO就需要去解决污水源热泵、江水源热泵、地源热泵的技术问题。因此目前将他们彻底横向贯通是有难度的，不过之所以需要在每条业务线有CTO的岗位设置，也是为了将职能在实践中探索贯通的方式，去发现在不同层面、不同维度，可以相互打通，提升整个系统的效率。

专委会委员: 房企在考虑科技赋能时，如何看待数字化对企业运营帮助？特别是数据流深度挖掘和应用?

杨荣旭：关于数据互通，是我们纵向赋能里数字化的一项。金茂的科技创新战略，被称之为“一纵一横一体系”，是企业内部在去年上半年提出的“十四五”规划内容。

“一纵”是“+科技”赋能，要结合行业模式特点和场景的理解，围绕核心需求，以“+科技”的应用赋能为核心，积极利用科技手段助力业务发展和产品力打造，提升我们经营效率的同时探索产业链延展方向上的创新业务机会。

“一横”是结合内部公司孵化新业务经验，从内部需求及战略协同角度出发，结合既有资源，在筛选适合的行业方向基础上，聚焦科技业务环节作为核心的拓展方向，明确基于产业链延伸与城市运营商定位的横向业务延展。

“一体系”则涉及到一个企业的实质运营。首先，创新最困难的是要面对原来的决策体系决策新的事情，知识体系不一样，决策逻辑不一样是件很麻烦的事情。中国金茂组建了创新孵化委员会，然后进行高效决策。也建立了相关的基金，包括在各单位组织架构上设置了CTO，由CTO牵头相关事务，新体系匹配新发展。

专委会委员：科技在金茂中的主要发展模式是什么？企业内部孵化发展科技创新企业，或选择外部的供应商合作？哪一种会是主要的？

杨荣旭：其实两种都有，首先我们从公司内部与外部获取需求，然后进行筛选看目前哪些需求可以得到合理解决，最后我们需要看市场上有什么资源，再决定是自我孵化还是对外直接采购。

金茂目前在通过打造开放式创新平台来助力高通量创新的实践。不断拓展外部资源，加强公司与外部优秀团队、科技企业、高校科研机构、创新孵化机构等的交流，丰富中国金茂的科技创新生态。同时通过“团队开放、需求开放、场景开放”与外部资源形成落位合作，并通过向合作伙伴开放公司的优势资源，实现互惠、共赢的商业价值。

专委会委员：国资委对央企的科研投入占营收的比例提出了更高要求，金茂2021年在地产科技方面的投入为多少？目前是符合标准的，还是说会觉得压力比较大？

杨荣旭：首先国资委在科研投入方面是按照大产业平均值来看的，有些行业按照规定的1%远远不够，如IT行业基本上到10%左右。但是像房地产行业的话，本来科研投入的资金比例是比较少的，但金茂在科技领域研发投入是比较大的，去年达到3.5亿元，今年预算会远超去年。整体来看，地产是个资金密集型行业，几十个人就可以操盘一个营收百亿项目，而这几十个人对应的研发费用按要求比例计算高达几亿，一般是很难实现的。

专委会委员：金茂对地产科技的投入力度大，也非常有体系。基于目前发展体系和现在取得的结果，相比其他企业，金茂在地产科技方面较大的优势是什么？

杨荣旭：金茂在地产科技方面较大的优势主要还是开放的态度，特别是公司领导班子的开放态度带来的开放的公司文化。

正是这种开放态度，让我们搭建了J—SPEED创业孵化平台，以科技企业较佳社群伙伴、城市科技优质服务商为发展目标，积极联动城市运营科技创新生态中的资源协同方（三类：投资、服务、宣传）、产业场景方、科技企业等各类角色，通过资源耦合互动，为城市更新与美好生活的营造，开拓更多可能。

创业孵化平台品牌J-SPEED的相关要素：

排名前列是科技驱动未来；第二是形成良好的伙伴关系；第三则是中国金茂认为地产科技要打造形成一个生态；第四是希望新业务与原有业务之间能够进行双向的赋能；第五是一定要拥抱多元、拥抱跨界，集团内部定位是叫做“开放式创新平台，服务城市运营科技生态”，价值理念是“促进大中小企业融通发展，推进产业链和创新链的对接合作”。

孵化加速、产业对接和投资服务是助力中小企业发展的得力“工具”。推动场景和科技资源的结合是实际业务发展中遇到的一件非常困难的事情。

专委会委员：很多参加清华校友三创大赛的初创企业后来都逐渐消失了。前面您也提到了金茂也会做一些科技企业的孵化工作，对于地产科技初创公司您有哪些发展建议？

杨荣旭：其实对初创公司的发展，从场景方或者投资方角度提点一些建议。好多公司给我们拿来产品，我们排名前列反应就是看着产品质量很好、科技含量很高，但是就是使用的时候不太顺手。这是因为一些产品往往是科技导向，而不是需求导向，这种情况挺多。科技含量是做项目的核心竞争力之一，落实到合作，作为合作方更多会结合产品深入场景，将产品能够获得用户认可或者能够有明确的使用途径，用更直接的表述就是：不论技术如何强大，能够有广泛使用场景、解决需求才是目标。

所以，建议地产科技初创公司更多从场景端去思考，因为地产科技目前来看，并不是要去做基础科技研发，更多还是将科技赋能于地产的各个应用的环节，提升效率、控制成本等方面。产品研发中科技导向固然重要，但场景能否落位铺排开才是决定公司能否取得成功的关键因素。

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碳中和与数字化赋能值得期待，建筑材料亟待突破与创新

专委会委员：对于未来，您是如何看待地产发展与科技之间的关系？

杨荣旭：产业发展史上每一次重要变革都是企业借助新的技术超越自我、创新发展的过程，无论是福特的流水线、沃尔玛的科技系统、还是阿里、长虹的“智能化”产品，其实都是一次次地推动了企业的变革。此外，国内外的政策也对制造业、信息技术、互联网技术有着很大的鼓励。而当今新技术不断涌现的年代，传统企业更应该关注如何利用科技作为企业持续发展、保持竞争力的核心要素。科技不仅是企业创新转型重要抓手，同时也是各国推动经济发展的重要推手，世界各国对于重点新兴科技产业均予以大力度的科技产业政策支持。

目前阶段，以新一代信息技术、新能源、新材料为代表的新兴技术，正处于逐步场景适配、成本适配的应用落地期，其降本、增效乃至创新商业模式的作用逐步凸显，已经成为重要的支撑生产力发展的要素。现如今应用广泛或者正在发展中的是人工智能、区块链、云计算、物联网、大数据；机器人、自动驾驶、北斗通讯、5G技术、互联网等。

过去房地产的蓬勃发展实际上是因为处于一个好的时代，那么未来可能10年、20年，甚至更长的时间，科技创新将进入一个非常好的发展通道，这是金茂着重发展科技的一个重要原因，包括新一代信息技术，还包括了新能源和新材料。

专委会委员：目前有哪些方向是地产科技发展可以值得期待的？

杨荣旭：现如今大家看到的两大地产科技创新方向，就是碳中和和数字化。当前，“碳中和”逐步由国家战略落位到各省具体的行动方案，全面行动将带来新的市场机遇；“数字化”是“十四五”规划的重点方向，社区及家庭场景将成为重要的数字化赋能领域。

从综合角度来讲，地方政府制定了很多关于“碳中和”和“碳达峰”的一些行动目标和方案，且越来越具体。比如说和地产相关的，提出了超低能耗建筑的概念。首先在上海市明确规定超低能耗建筑是给予补偿或者奖励的，奖励值达3%的容积率，节省拿地成本。此外就是关于绿色债券，包括绿色金融的一些支持政策也在陆续落地。

另外一个则是数字化，包括十四五提到的“数字中国”的一些建设，与房地产行业相关的“数字家庭”，“未来社区”等概念，其中“未来社区”现在有一个很重要的一个趋势，就是再扩容。扩容不仅是政府十分倡导，居民也十分赞同。同时，企业也是非常积极的去拥护和推动。例如，在上海市启动了20个“数字家园”示范标杆项目。标杆的打造也意味着以后房企面对的市场，可能会变为一个数字化和实体空间相结合的市场。

专委会委员：前面提到的“碳中和”和“数字化”都是目前已经可以看到一些成果的地产科技发展方向，除此之外地产科技在哪个方面还有可能实现创新和突破？

杨荣旭：我个人希望是材料。因为地产行业发展到今天，材料方面变化有限，有些只是成本高低的区别，房地产行业中的材料往往是所有行业里面更新换代最慢的。

房地产行业的材料如混凝土、保温材料、装修材料等，希望能够取得一定创新和突破的，尤其是现今国家也提出“碳中和”的发展目标，不少材料在生产过程中不光有害身体健康，还产生大量的碳排放，在使用中又对人体产生不利影响。