不懂楼市逻辑就买房?错过这些为自己买单!

不懂楼市逻辑就买房？错过这些为自己买单！

根据彭博新闻社报道，7月份上海新房价格跳涨27%，8月份又地王频出，9月份，更是房价上涨的消息此起彼伏，接连不断。

我们现在该不该买房？房价会涨还是跌？

未来怎样？看穿高价背后的因素

从我入行以来，就一直有人鼓吹着“房地产泡沫”，结果证明这是十几年都不破的“坚硬的泡沫”。是什么支撑着这个“房价泡沫”？我们用这样一个模型，来看清高房价背后的原因。

1、经济增长带来房价上涨

无论怎么说，经济增长是房价上涨的排名前列动力。1995-2015年，中国GDP增长11倍，直接带来财富的增加。

同时这20年来，城镇居民人均可支配收入增长7倍。

经济增长仍是房价上涨的主要动力。

2、低利率带来置业兴旺

在一个高速增长的经济体中，长期以来贷款利率都在7%以下，尤其是申请房屋按揭贷款的时候还常有利率折扣，简直堪称“送钱”。

可以作为民间借贷利率标杆的温州民间借贷利率，则常年维持在20%左右。和央行基准利率一起，形成了一个“利率双轨制”。

所以，一个毫无背景的人，这辈子大概也只有在买房时，才能享受到那么低的利率了。

以上两个都是影响房价的宏观因素，那么在这样的共同条件下，为什么还会有些城市涨得快，有些城市涨得慢呢？那就要看后三个区域性因素了。

3、土地供应影响楼市供应

会带来房价上涨的饥饿供地，其实是很不容易的，要同时满足下面这四个条件，而中国大部分地方的土地还处于供大于求的状态。

4、人口流入影响楼市需求

一线城市，北上广深，吸引跨区域人口流入。

二线城市，主要指省会城市和计划单列市，吸引区域内人口流入；

其他三四线城市人口流入速度缓慢甚至停滞，根据我过去3年的“回乡楼市调查”，还是有20%-30%的三四线城市有人口净流入。

你很难想象如果一个城市人口持续流出，房价还会再涨。像上海，15年间人口增长了近1000万，相当于多出了一整个武汉的常住人口。

5、城市格局

城市格局更多与城市的规划有关，尤其是中国的城市行政级别，特别容易影响房价。

伴随着行政力量，资源的集聚比通常情况下来得更加迅猛而强烈。我举一个安徽蚌埠的例子，曾经的铁路交通枢纽，在新的规划里却被省会合肥所取代——这就是为什么人口总是会流向大中城市，因为各种资源最终容易被这些中心城市垄断。

另外是城市的产业结构。

在制造业发达的城市，可能会有高GDP，有高税收，但很难有高收入，因为工人的工资差别不大；而第三产业发达的城市，同一个行业里收入相差10倍20倍都很正常，所以更易集聚高收入人群，简单来说，豪宅更卖得动。

可以说，想住在这个城市里的人的身价，会决定这个城市的房价。如果这个城市可以源源不断地吸引高身价的人进入，那么房价通常都不会低。正如美国硅谷，如此偏僻，却因高科技产业的发达，成为美国房价较高的城市之一。

所以，现在还能买房吗？

在这些影响房价的因素中，有些仍然存在，有些已经变了。

GDP还在增长，但涨幅已经明显缩小。

贷款利率曾远远低于GDP增速，现在已经基本相似。

土地供应大概短时间内还难以改变，供应过剩的还在过剩，供应不足的持续不足。

人口方面，需要大家各自留意，到底你的城市是净流入还是净流出。

房价到底会怎样？你需要记住的是，房价永远涨肯定是不对的。按照过去的经验分析，30-40个月是一个房价周期，涨多了就会跌，单边上涨一般不超过20个月。现在房价高位运行一年多了，后市可能还会上，但按历史经验，大涨之后就会有调整。

至于该不该买房呢，其实如果你的投资能力一般，那么对很多人来说，买房算是一个“不太坏的选择”，否则这笔钱花掉也就花掉了。

而我能给出的建议是：还是听老婆的吧。经验告诉我们，这些年听了老婆的话买了房的，都过上了幸福的生活。

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