三问沈阳土拍新规!

久等的沈阳土地市场，原定于2017年7月26日（星期三）上午10时整在沈阳市土地交易市场公开进行的国有建设用地使用权拍卖会延期至2017年8月15日（星期二）上午10时举行。同时，为落实住建部、国土部有关文件精神，保证沈阳房地产市场平稳发展，严防高地价扰乱市场预期，本次拍卖将在设定较高限价的基础上，根据地块具体情况，采取“限地价、竞配建”“限地价、竞自持”等方式确定竞得人。

沈阳变更土地拍卖竞价方式，这一举动释放了什么信号？

我们先厘清概念，所谓的“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”：

①、限地价：对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的较高限制地价，竞买人报价不超过较高限制地价的价高者得；

②、竞配建：当竞买人报价达到较高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积较大者为竞得人。根据广州的经验，举例说明：虽然按计划某地将配建3万平方米保障房，但最终配建面积可能会超过该面积。同时，该地块配建的保障房基本都是公租房；

③、竞自持：探索“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。并允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金，土地出让方案和合同中要明确租赁住房出租年限，租赁住房在出租年限内不得分割产权出售。

他的意义主要体现在两个方面：

一、落实住建部、国土部文件精神，保证我市房地产市场平稳发展，严防高地价扰乱市场预期：

根据住建部和国土资源部发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期。结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

二、落实“九部委通知”，有效增加住房租赁市场供应，支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费观念：

根据官方较新发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件精神，以及《沈阳住房租赁试点工作方案》：2017年12月底前，沈阳市将完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定1-2个改建房源项目。2017年出让的经营用地中新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米(含房地产开发企业自持面积)。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。

土地拍卖竞价方式的改变，对沈阳房地产市场房企的布局有哪些影响？房企的拿地热情会不会因此降温？

一、沈阳房企的拿地热情不会因此降温，首先这是由供求关系决定的。根据新峰地产大数据统计：

 ①、截至上周，沈阳新建商品住宅2017年累计销量同比增加34%，新增供应减少5.2%，新增供应/成交备案=53%，供求态势良好，存量库存得到大量去化；

 ②、2017年3、4、5、6、7连续五个月沈阳居住、商住用地持续0成交，全市新增库存压力大为减轻，部分品牌房企亟需“补货”。体现在沈阳全市新建商品住宅库存去化周期，就是由年初的22个月下降到了目前的不到17个月。 

二、房企配建热情要看“土地出让金分期支付”等细则，三环以外土地或许不受影响： 

根据沈阳市政府较新文件：”对三环以内、开发区等住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中配建一定比例租赁住房作为土地出让条件，并允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金，土地出让方案和合同中要明确租赁住房出租年限，租赁住房在出租年限内不得分割产权出售”。而对于三环以外的土地，文件中则没有“配建”要求，需要具体情况具体分析（一地一策）。 

特别注意，沈阳新近公告出让的6宗地块基本都位于三环内，建议大家密切关注将于8月15日举行的“6宗土拍会”，“在战争中学习战争”尽快熟悉并掌握“土拍新规”。

“限地价”的竞拍方式在其他城市已经有过先例，沈阳此次“限地价”竞拍方式对于市场来说，有哪些深远的意义？

综上所述，有利于增加住房租赁市场供应，支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费观念，贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”会议精神。结合沈阳本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期，从而保证我市房地产市场平稳健康发展。

同时，根据沈阳市政府较新文件：“促进房地产开发企业拓展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。推广万科“泊寓”、广信“五彩阳光城”等住房租赁运营模式，引导房地产开发企业拓展业务范围。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或作为青年公寓、养老公寓、短租公寓、酒店式公寓或医养中心等。

对在沈开发建设、以自持物业开展住房租赁业务的房地产开发企业，除落实国家、省有关优惠政策外，以其自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售许可门槛、降低商品房预售资金监管比例、企业信用加分等鼓励政策。着力培育一批为不同年龄、不同层次群体提供个性化住房租赁服务的房地产开发企业。

2017年12月底前，全市新增3-5家开展住房租赁业务的房地产开发企业。到2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

附录：政府将建立政府住房租赁交易服务平台

2017年9月底前：初步完成平台搭建工作；

2017年10月底前：正式上线运行；

2017年12月底前：实现全部设计功能。

①、提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务；

②、推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上签约和登记备案；

③、定期公布合法备案的房地产中介机构名单和从业人员信用等信息；

④、加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况；强化监督管理，对哄抬价格、发布虚假信息等扰乱市场秩序的中介机构，限制其合同网签资格。