铁西二环房价高出一环 这些盘受购房者青睐

林克-加莱尼 2017-02-20 08:53:00
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2017年伊始,沈阳土地市场竟然出现了未拍先热,原因是2月下半场,沈阳将有7宗地块出让,其中来自铁西的2宗地块分外抢眼。不菲的起拍价格吸引了大众的目光,如果一如既往的延续去年的火热,楼盘面世价格将达到11000-13000左右,届时铁西一环二环之前的价格或高出铁西一环内。

铁西二环房价高出一环 这些盘受购房者青睐

东药地块分析 CBD板块兵家必争

一宗地块是来自万科润园西侧的东北制药总厂地块,该地块占地面积11万方,与铁西区政府为邻,2013年12月曾以3300元每建筑平方米的价格推出,因50%的高商业配比只有中海地产一家房企参与竞拍而流产。

时隔3年,该地块再次推出后可谓是做了深度整容。

排名前列,2013年该地块推出时,面积11.95万平,呈现L形状,现在该地块11.03万平呈长方形,减少的部分目前与铁西区政府在同一围栏里,与政府为邻这里毋庸置疑将成为铁西新的CBD。

第二,2013年,该地块商业配比不低于50%,意味着该地块的规划中将以商业为主,而调整后的不大于10%则是做住宅小区。规划的调整,完全降低了拿地的风险。

第三,2013年,该地块要求容积率不大于2.5,调整后的则为2.2,这意味着居住的舒适度会更高。

第四,2013年该地块推出时关于土地污染的整治问题还没有提到日程,而2015年该地块的土壤污染环保治理问题已经提上日程,东药地块还有同天拍卖的沈化地块将作为“中国污染场地管理项目”启动的示范工程,获得全球环境基金赠款475万美元,预计治理项目将一直持续到2021年完成。该地块的核心缺点就是污染问题,如今有了着落无疑是锦上添花。

第五,2013年该地块推出时,起拍价格为3300元每建筑平方米,而调整后的土地价格为5000元每建筑平方米,每平米高出1700元,同样占地面积以11.03万平计算,起拍总价高出了3亿元。2016年的铁西土地热支撑了地价的飞速上涨,城市中心的地块也注定了开发商的疯抢。高出去年的单价地王排名前列粮库地块或许也不算悬念。

该地块东部就是万科润园项目,如果做为润园的后期开发,那也是极好的,此前也有消息传出,万科对东药地块虎视眈眈。当然另外也有业内传言称融创将出手,融创尚未公开露面却早已引发了不小的关注。按照以往的经验来看华润、龙湖、金地、美的、富禹、其仕等企业参与竞拍的面也会比较大,而最终成交预估还是品牌房企。不过不论谁成交,在该区域有四个项目的万科地产将成为较大赢家。

化工厂地块分析 坐地每平涨673元

另外一宗地块是化工厂北地块,该地块座落铁西区启工街北三路,土地面积为66551.39平方米,容积率大于1.0小于2.6,起拍价格为4180元/建筑平方米,起拍总价为7.23亿元。

该地块紧邻万科蓝山,万科城市阳光,西侧为恒大华府,周边还有方大盛景、鑫丰御景庭等项目。2014年1月万科以3507元/建筑平米,总价5.45亿元拍得位于铁西区卫工街北三路的化工厂北厂区A地块,也就是现在的万科蓝山项目。时隔两年,紧邻该地块的化工厂北地块再拍卖价格为4180元/建筑平米,每平涨了673元,而从地理位置来看,楼弹琴认为位于北三路卫工街的万科蓝山地块还会稍好一些。

该地块优势为主城区,并且被品牌房企包围,周边配套较为成熟,而缺点也同东北制药厂地块一样是污染问题,机遇则是在治理。万科、融创两房企也是传闻中出会手的热门企业。

目前西一环至西二环在售的项目主要有万科圣丰翡翠之光、旭辉雍禾府、万科城市阳光、万科蓝山、万科润园、其仕和裕、恒大华府、方大盛景、鑫丰御景庭等,而这些项目的价格普遍集中在8500-11000左右。如果两地块入市后,地区域价格讲进一步被拉升。

地价上涨推动房价 这些大盘受购房者青睐

2008年开始,华润、万达、万科、金地等大品牌房企相继进入铁西,品牌房企的进入让铁西楼市迎来了排名前列次春天,品牌房企新盘集中入市铁西房价迎来了排名前列次大规模上涨。

而以万科、恒大、龙湖、旭辉等房企新一轮布局西二环,让铁西楼市迎来了第二次春天。特别是旭辉以6550元每平方米摘得排名前列粮库地块后,铁西楼市涨声一片。随着东北制药厂以及化工厂地块的成交,铁西一环、二环之前的价格将进一步提升。而因这个区域内拿地价格已经超过一环内,导致新品面世后价格将过一环内很多项目。随着政府的西迁,品牌房企的集中布局,铁西新的中心或许也将以此拉开帷幕。

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